| Осторожно, квартира: как оспариваются сделки купли-продажи |
|
Покупка квартиры — одно из самых важных событий в жизни любого человека. К сожалению, иногда оно заканчивается весьма драматически. Количество юридически чистых квартир, выставленных на продажу, довольно мало. Но пусть это вас не пугает, а станет стимулом для выбора грамотного помощника, благодаря которому возможные риски будут сведены к минимуму. Причины «расставания»Условий для расторжения сделки купли-продажи недвижимости в нашем законодательстве очень много. Поводом для «разрыва» может стать то, что:
Как видите, условий для расторжения сделки более чем достаточно. Так что целиком полагаться на риэлтора, даже если он из солидной компании, не стоит. К сожалению, сегодня среди агентов по недвижимости достаточно много тех, кто (либо по незнанию, либо с умыслом) может не заметить какую-либо важную деталь при проверке юридической чистоты квартиры.Квартира с «червоточиной»Конечно, не все риэлторы — мошенники или алчные люди. Но все-таки во главе угла для них всегда стоит заработок. И иногда, чтобы не сорвать сделку, они готовы закрыть глаза на какую-нибудь «мелочь». Увы, потом такие «мелочи» часто приводят к очень серьезным последствиям. Приведу пример. Это дело до сих пор находится в суде. А началось все с того, что однажды Кирилл Андреевич Науменко приобрел трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной. Покупка недвижимость происходило с помощью риэлторской компании. Антон Владимирович, хозяин продаваемой квартиры, пояснил, что он и его жена Елена Сталеварова приватизировали квартиру в совместную собственность еще в 1994 году. Специалисты бы назвали такую квартиру, юридически чистой, ведь она еще ни разу не перепродавалась. Но это впечатление было обманчивым. На самом деле, и это не мог не заметить опытный риэлтор, квартира была «с червоточиной». Дело в том, что госпожа Сталеварова была второй женой хозяина квартиры. С первой он развелся еще в 1981 году. После развода экс-супруга в квартире не проживала, хотя и оставалась там зарегистрированной. Казалось бы, все чисто. Вот только спустя какое-то время нового владельца квартиры господина Науменко ждал неприятный сюрприз. Ему позвонили из РЭУ и сообщили, что по решению суда к нему прописали некую Иванову Т. В., ей оказалась первая жена бывшего владельца недвижимости. На суде женщина заявила, что только недавно узнала о том, что квартира, продана, и она из нее выписана. Все это время женщина либо жила у знакомых, либо нанималась на работу по уходу за детьми и больными людьми с проживанием. Суд постановил, что «спорная жилая площадь выбыла из обладания Ивановой Т. В. помимо ее воли, так как согласия на снятие ее с регистрационного учета, отказ от приватизации квартиры и согласия на продажу спорной жилой площади истица не давала». Согласно этому решению договор купли-продажи признали недействительным, а вместе с ним — и свидетельство о собственности на жилье. В итоге в квартире на Фрунзенской набережной поселилась Иванова, а Науменко с семьей выселили на улицу. В самом начале судебных разбирательств невезучий покупатель пытался найти помощь в агентстве недвижимости. Но там сразу же заявили, что этот агент уже не работает, поэтому помочь они ничем не могут. И хотя договор заключался не с агентом, а с компанией, дальше приемной нечастного новосела не пустили. «Я неоднократно сталкивался с такими неприятными ситуациями, — рассказывает руководитель отделения „Митино“ корпорации „Инком“ Лев Литовкин. — При тщательной проверке оказывается, что большинство умерших на бумаге являются живыми на деле, которые спустя несколько лет появляются в родной квартире. Недавно такую квартиру мы чуть ни купили. Точно так же там была безвестно отсутствующая. Но мы нашли телефоны родственников, позвонили им, и они сказали, что она не умерла, а просто уехала в другой город. А муж выписал ее из квартиры как умершую, приватизировал жилье и продает его. Но чаще бывает, что мужья живут в деревнях, пьют там, а жены в городе проворачивают подобные аферы». Продается квартира с жильцом
Но только ли риэлтор всегда бывает виноват в том, что сделка оказалась неудачной? Вовсе нет. Ошибиться может и банк. Вот еще один пример.Квартира покупалась по ипотеке, и агент компании принес юристу банка необходимые документы. Менеджер их посмотрел, служба безопасности проверила, юридический отдел дал добро на сделку. Тогда это решение выглядело вполне обоснованным — история жилья казалось короткой и «чистой». Изначально там жили брат с сестрой. Когда началась приватизация, сестра оформила квартиру на себя, а брат отказался. Риэлтор не удосужился узнать, почему мужчина принял такое решение. Не стал уточнять этот момент и банковский клерк. Сделка была совершена. И вот однажды брат выйдя в очередной раз из... психиатрической больницы, обнаружил, что ему негде жить. Оказалось, что на учете он состоит с 22 лет. Об этом были прекрасно осведомлены соседи, только вот беседовать с ними никто не стал. Возмущенная покупательница, которую ничуть обрадовала перспектива жить вместе с незнакомым человеком, обратилась с претензией в фирму. Агент, узнав про неприятность, предпочел уволиться. Сестра, получив деньги за квартиру, просто исчезла. Сейчас дело в суде. Представители страховой компании, считают, что придется выплачивать брату деньги за половину жилплощади. Хорошо еще, что недвижимость была застрахована. Как риэлтор позарился на дешевизнуВот еще одна печальная история. Риэлтор сразу же «ухватился» за эту сделку. Квартира продавалась ниже рыночной цены, а это означало, что ее можно было «сбыть» быстро. Причину такой «щедрости» хозяин жилья объяснял довольно правдоподобно: он говорил, ему нужно срочно уезжать и он не может долго ждать покупателя. Владелец даже пошел на дополнительный торг, о котором покупатель, конечно же, ничего не узнал. В итоге, помимо комиссии фирме, личный «навар» агента составил 500 тыс. рублей. От перспективы получения такую суммы он забыл обо всем на свете, и быстро оформил сделку. Прошло совсем немного времени, и на пороге проданной квартиры появился ее бывший владелец. Оказалось, что его обманули: отправили на дачу, где он пил все лето. А он состоит на учете у нарколога, да и с психикой у него не все в порядке. Сейчас дело тоже находится в суде, который наверняка вернет собственность бывшему владельцу. Тем более, что у него она единственная. Кто в ответе за сделку?На первый взгляд, кажется, что в случае признания в суде результатов сделки недействительными нотариус несет более серьезную ответственность, чем риэлтор. И значит, сделки лучше заверять нотариально. Но это только в теории. Кто слышал о том, чтобы когда-то нотариуса привлекли к ответственности? «Я о таком не слышал, хотя на рынке работаю уже более 10 лет, — отвечает директор офиса на Шаболовке АН „Триумфальная арка“ Максим Каталов. — Теоретически это так, но попробуйте на практике привлечь нотариуса! Вряд ли у вас это получится. Нотариус всегда докажет, что он ни в чем не виновен. При этом, удостоверяя сделку, они смотрят только документы, а не ходят по соседям и не спрашивают, стоит человек на учете или нет». 
«Суд будет рассматривать дело, все взвешивать и устанавливать вину каждого, — считает генеральный директор компании „Релайт-недвижимость“ Олег Самойлов. — И если будет установлена ошибка нотариуса, то и его привлекут к ответственности. Правда, о таком я тоже не слышал. Но если сделка проходила через нотариуса, то он обычно в случае судебных разбирательств является ценным свидетелем в суде. Он подтвердит, что люди сами пришли, сами подписали договор, последствия которого им были разъяснены. Но это не является гарантией от развала сделки, от ее оспаривания в суде. Печать нотариуса или регистратора не делают сделку незыблемой».Несмотря на то, что «де юре» нотариусы несут более серьезную ответственность за сделку, с ее оспариванием больше могут помочь риэлторы. И хотя в законе сказано, что последние «рискуют» лишь полученной ими комиссией, в реальности любая добропорядочная компания по условиям добровольной сертификации страхует свою профессиональную ответственность. И не на несколько тысяч, а на несколько миллионов рублей (в среднем на Требуется адвокатПри работе с агентами на рынке недвижимости следует соблюдать определенные правила. «Первое правило покупателя при работе с риэлтором: не выдавайте ему доверенность на подписание договора купли-продажи и требуйте личного присутствия продавца при совершении сделки, — советует адвокат Олег Сухов. — Второе: не вносите аванс риэлтору под обязательство, расписку, гарантию. Поместите его в банковскую ячейку. Наконец, помните, что у риелторов нет высшего юридического образования, и они, в силу отсутствия практического опыта ведения судебных дел, могут не увидеть элементарные ошибки при совершении сделки. Поэтому, самый простой и гарантированный вариант для покупателя — найти адвокатское учреждение для юридического сопровождения сделки». При этом нужно понимать, что входит в сферу компетенции агента по недвижимости, а что — юриста. В обязанности риэлторов входит только поиск объекта сделки и подача документов на регистрацию. Эти люди не являются специалистами в области права, и тем более, не имеют практического судебного опыта, связанного с риском оспаривания заключаемых договоров. Такими знаниями обладают практики — юристы и адвокаты, которые способны проанализировать все документы и более определенно предсказать риски той или иной сделки. За защитой — в суд?
Оказавшись в сложной ситуации, люди часто обращаются за помощью в суд. Увы, обязанности последнего заключаются в том, чтобы выносить решения, а не в том, чтобы стоять на страже интересов граждан. «Кроме того, — добавляет Олег Сухов, — в случае обмана не стоит ждать, что суд вас будет защищать. Суд — это орган государственной власти, который должен разрешить спор, и он, к сожалению, не защищает обиженных и оскорбленных. Суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав и какое наказание должен понести». Кроме того, даже если суды устанавливают факт мошенничества и присуждают вернуть пострадавшей стороне деньги, сделать это порой бывает просто невозможно. Даже в том случае, если мошенников все-таки нашли приставы, то, как правило, у аферистов к тому времени уже не бывает ни денег, ни имущества. Таким образом, вы можете остаться ни с чем, даже если судебное решение будет вынесено в вашу пользу. Может быть, на первичном рынке складывается менее рискованная ситуация? К сожалению, с новостройками дело обстоит еще хуже. Руководству компании порой и исчезать не нужно — достаточно объявить себя банкротом со всеми вытекающими последствиями, оставив длинную очередь обманутых кредиторов ни с чем. Реально возвратить оплаченные деньги можно только при условии, что ваш контрагент финансово состоятелен. Страхование рисковЧувствовать себя более уверенно при покупке жилья поможет страховка. Особенно это актуально для тех, кто покупает недвижимость самостоятельно или через частного посредника. «Как правило, компании, которые дорожат своей репутацией, стараются осуществлять проверки квартир более тщательно — у них для этого и возможностей больше», — поясняет директор Агентства № 7 Департамента агентских продаж по работе с коммерческими структурами ОАО СК «Альянс» Олеся Бухтоярова. Так что, может быть, имеет смысл направить деньги на страхование титула (риска утраты права собственности). В случае судебного разбирательства страховая компания не станет сразу и безоговорочно производить выплаты третьим лицам, а будет биться за своего клиента до конца. И, как показывает практика, нередко страховщики все же отбивают «атаки». Собираем документыНикто не застрахован и от того, что ему попадется юридически «нечистая» квартира. Но даже если сделка купли-продажи оспаривается в суде — это еще не означает, что вас обязательно лишат квартиры. Судебных дел много, а выселяют лишь единицы. «Чтобы у противной стороны было меньше шансов на выигрыш дела, и чтобы вас обязательно признали добросовестным приобретателем, вы должны все свои действия документировать. Каждый шаг. Это золотое правило профессионала», — утверждает Олег Самойлов. Старайтесь следовать этому совету, ведь если купленная квартира все же окажется предметом разбирательств, то любая «бумажка» может пригодиться и даже стать решающим фактором для выигрыша судебного дела. Вениамин Вылегжанин |