«Железобетонные вложения — 2020»
Минусы и плюсы реформы покупки «долевки» в России

Ключевые моменты финансирования долевого строительства требуют существенной доработки. Так считают девелоперы. Банкиров все в новом механизме устраивает. Народ безмолвствует. С 1 июля 2019 года рынок «долевок» в России перешел на проектное финансирование. За деньгами на реализацию проектов девелоперы теперь должны обращаться в банки. Доступ к деньгам «дольщиков» для них ограничен. Средства покупателей жилья хранятся на банковских эскроу-счетах — вплоть до момента введения объекта в эксплуатацию.

Если застройщик нарушает условия договора, то у гражданина есть право расторгнуть договор участия в долевом строительстве и потребовать вернуть деньги. Казалось бы, это и есть идеальная конструкция, исключающая появление «обманутых дольщиков». Но первый же год жизни по новым правилам показал не только плюсы, но и минусы данной схемы.

К началу 2020 года количество счетов эскроу для долевого жилищного строительства в РФ достиг около 44,2 тыс. штук. Общий остаток средств на них составляет около 147,3 млрд рублей. Наибольшее количество кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу по договорам «долевки» зарегистрировано в Москве и Московской области (10,1 и 11,1 тыс. штук соответственно). В лидерах также Приволжский ФО (11 тыс. счетов). Почти вдвое меньше в УрФО (5,7 тыс. штук), за ним идут Северо-Западный ФО (3,7 тыс.), Южный ФО (3,5 тыс.), Сибирский ФО (2,4 тыс.). Такова статистика Банка России.

Во многом эти цифры обусловлены тем, что по всей стране еще достраиваются дома по старой схеме. И есть исключения из правил. Напомним, что на объекты, которые к 1 октября 2019 года были достроены больше чем на 30 %, и где уже более 10 % всех квартир продано по договорам долевого участия, у застройщиков сохранилось право привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов. От использования эскроу-счетов освобождены участники московской программы реновации, застройщики, которые достраивают проблемные объекты, а также так называемые системообразующие строительные компании. Перечень системообразующих организаций определяет Минстрой. В данный список можно попасть, если общая площадь возводимых многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м, а сами проекты реализуются как минимум в четырех регионах страны. В таком случае степень готовности проекта для привлечения денег граждан — 6 %.

Ждать осталось недолго — года два


С учетом того, что строительство ведется около двух с половиной лет, то в этом году, вероятно, все «старорежимные» объекты будут введены в эксплуатацию. А попасть в заветный список Минстроя смогут единицы. Поэтому к концу 2020 года в основном речь будет идти об объектах, которые строятся по новым правилам. Девелоперы говорят о том, что грядет снижение объемов строительства жилья, особые опасения вызывает провинция. Строители жалуются, что банки не заинтересованы в проектном финансировании, получить кредит могут немногие компании. Это приводит к переделу рынка, в фаворе оказываются только крупные игроки, мелкие банкротятся или просто закрываются.

Для «малышей» банки предлагают кредиты по заградительным ставкам, доходящим до 23 % годовых, что делает проекты нерентабельными. Но чаще в средствах просто отказывают. Крупные же застройщики, которым посчастливилось пройти андеррайтинг в банке, не особенно стремятся заниматься стройкой в небольших населенных пунктах. В регионах настрой пессимистичный. Так, президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников считает, что пока точно оценить последствия введения счетов эскроу для рынка никто не может, но одно ясно точно, что грядет его сокращение. В малых городах стройка может просто встать, так как компании не получат от банков проектного финансирования. При этом он предрек, скорее, не банкротство компаний, а их добровольную самоликвидацию. По его словам, это также повлечет за собой социальные проблемы, ведь для малых городов уход с рынка даже одного работодателя — это серьезная потеря на рынке труда.

По прогнозам Трапезникова, выжить смогут крупные игроки, способные резко увеличить стоимость строительства и продаж. «Застройщики Екатеринбурга или Челябинска, скорее всего, выживут в новых условиях. Но строители в Нижнем Тагиле, Кургане, не говоря уже о небольших городках могут существенно пострадать», — комментирует Трапезников.

Кроме этого, жилье стало дорожать. Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости отмечает, что введение эскроу-счетов, безусловно, изменило рынок. И произошло это еще в декабре 2018 года, когда застройщики начали массово повышать цены на новостройки, работая, «на опережение». Хотя резкого, взрывного роста цен не произошло, все же введение новых правил сказалось на конечном покупателе. По мнению эксперта, в перспективе можно ожидать дальнейшего роста цен на новостройки, так как домов, строящихся с использованием эскроу-счетов, будет все больше, а себестоимость квадратного метра в таких объектах обойдется дороже для застройщика.

За новшества заплатит потребитель


Логично, что эти затраты будут переложены на конечного покупателя. Скажется на ценах и падение объемов строительства. «Сейчас в нашем регионе в стадии возведения находится большое количество жилья — более 3 млн кв. м., а в резерве всего 1 млн. Это значит, через полтора-два года мы начнем испытывать дефицит новостроек на рынке, что также скажется на цене квартир в новых домах. Следом вверх поползут цены и на вторичное жилье», — комментирует специалист. Правда, есть надежда, что спрос на квартиры в новостройках останется при этом на прежнем уровне за счет снижающихся ставок по ипотеке.

Но и здесь возникает загвоздка. Если раньше у покупателя была возможность вносить средства частями, то сегодня требуется внести всю сумму «на старте», то есть многим без оформления кредита не обойтись. Если застройщик обанкротится, то приобретателю вернется только сумма со счета, а выплаченные банку проценты — нет. В отличие от сберегательного депозита, проценты на средства, хранящиеся на эскроу-счетах, не начисляются. То есть покупатель получает убыток.

При этом дольщикам при банкротстве застройщика деньги возвращаются не автоматом. У покупателя есть возможность воспользоваться правом расторжением договора. Но есть и право этого не делать. По мнению ряда экспертов, не исключено, что номинальная возвратность может толкнуть ряд дольщиков на то, чтобы не расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а потребовать завершения стройки. Такое решение приведет к появлению нового класса «обманутых эскроу-дольщиков». При финансовой несостоятельности застройщика, физлица, не потребовавшие расторгнуть договор, окажутся в процедуре банкротства. В законе «О банкротстве» эта мера уже предусмотрена отдельной статьей: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

По мнению девелоперов, проектное финансирование в его нынешнем виде, безусловно, стоит дорабатывать. Ведь в цепочке «банк — застройщик — покупатель» в выгодном положении оказываются только банки. Как говорят девелоперы, для строительных компаний и покупателей квартир нынешняя модель эскроу-счетов не особо привлекательна. Даже несмотря на снижение рисков при таком финансировании «долевки», ради чего все и затевалось.

Застройщики пытаются поделить риски с банками


Ряд экспертов полагают, что необходимо доработать механизм компенсации средств с эскроу-счетов. На законодательном уровне должны быть предусмотрены возможности, которые позволят компенсировать дольщикам потери по выплате ипотечных процентов плюс инфляционные издержки. Рассматривается и идея начисления процентов на средства, хранящиеся на эскроу-счетах.

Еще один путь — ввести ответственность банка за управление проектным финансированием. «Банки получают деньги на счета, и пользуются этими средствами бесплатно. Но при этом за то, что дом не построен, никакой ответственности финансовые институты не несут. А это значит, у банков нет особой заинтересованности в том, чтобы конкретный проект был как можно скорее реализован», — говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Пока банки не возьмут на себя риски за некачественное управление проектным финансированием строительства, модель адекватно не заработает, считает Апрелев. Девелоперы предлагают сегодня разделить риски между всеми участниками процесса строительства. А именно — не требовать от покупателя вносить всю сумму за строящуюся квартиру сразу, на первом этапе брать с него только 10 % от стоимости объекта. И лишь когда строение будет сдано, «дольщик» вносит оставшиеся 90 %. «В этом случае у покупателя не возникают потери при уплате ипотечных процентов, а банк, принимая на себя риски по управлению проектом и финансированию, будет заинтересован в том, чтобы дом был введен в эксплуатацию как можно быстрее. Существующий сегодня механизм не гибкий и не рыночный. В любом случае его нужно дорабатывать», — полагает эксперт.

Банки говорят о том, что ряд недостатков реформы компенсируется преимуществами в виде гарантированной возвратности денег «дольщикам» в случае срыва строительства. Они придерживаются мнения, что решение о частичном раскрытии счетов-эскроу с возможностью доступа к деньгам граждан в зависимости от этапа строительства сведет на нет всю реформу.

Банк России также пока не видит возможностей для поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Ведь бывали случаи, когда стройка останавливалась практически на последнем этапе. Об этом в феврале 2020 года заявила заместитель председателя правления регулятора Ольга Полякова. По ее словам, если банки будут раскрывать счета эскроу поэтапно, то надо четко определить, на каком этапе и какой объем будет раскрываться. Об этом она сообщила на заседании президиума Совета ассоциации банков России.

По мнению регулятора, минусы, которые сейчас ощущают девелоперы, риэлторы и сами покупатели в виде ухода с рынка ряда застройщиков, уменьшения объемов строительства, роста цен на недвижимость, все же перевешиваются прозрачностью схемы работы рынка «долевки», надежностью вложений и гарантиями их возвратности для граждан.


Юлия Зиберт