Аренда или ипотека |
Что выбрать жителю большого города?Разбираем достоинства и недостатки каждого из этих вариантов. Кто сегодня предпочитает снимать жилье, а кто берет ипотечный кредит, и какой вариант подойдет именно вам? В нашей стране существует три наиболее распространенных способа поиска жилья. Место для жизни можно получить в наследство (или в подарок), арендовать или купить. И если первый вариант — не ваш, то нужно выбирать из двух оставшихся. При этом не надо быть аналитиком Росстата, чтобы знать: россияне частенько жалуются на сложности жизни с ипотекой, однако стремятся поскорее выехать из съемных квартир в свои собственные. Традиционно считается, что аренда жилья — это нечто временное, то есть вариант, который подходит на период, пока нет возможности купить свою квартиру. Большинство арендаторов копят на первоначальный взнос. А потом берут вожделенную ипотеку. По статистике агентства ИНКОМ-недвижимость, 73 % арендаторов в столице намерены снимать жилье несколько лет — от 1 года до 5‑ти. Правы ли они? Дорогая моя ипотека![]() Давайте сравним. Попробуем приобрести однокомнатную квартиру площадью в 44 кв. метра в ипотеку, по ставке 9,6 % годовых, в новостройке, расположенной в зеленом районе Москвы, да при этом еще и в шаговой доступности от станции метро «Ботанический сад». Для этого придется сразу внести 2 млн рублей в качестве первоначального взноса, а затем ежемесячно в течение 10 лет выплачивать свыше 130 тыс. рублей. Чтобы сократить ипотечный платеж до 90 тыс., нужно увеличить первоначальный взнос до 5 млн рублей. Кроме того, от 500 тыс. рублей придется потратить на ремонт. Открываем базу аренды ЦИАН, и видим, что в том же жилом комплексе двухкомнатную квартиру с новым современным ремонтом предлагают арендовать за 80 тыс. рублей в месяц. Таким образом, ежемесячные выплаты в обоих случаях действительно можно почти уравнять. Но чтобы взять ипотеку, нужен внушительный первоначальный взнос и деньги на ремонт. Добавьте сюда еще и обязательные страховые выплаты, расходы на оформление сделки. И в итоге жить вы будете в квартире меньшей площади, чем в случае, если бы вы ее арендовали. «Сегодня арендовать квартиру все еще дешевле, чем покупать ее в ипотеку, у арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. Именно поэтому аренда — прекрасный выход для многих людей», — поясняет Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». По ее словам, заемщик должен иметь определенный высокий уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит. Но наличие финансов — не единственная проблема. «Очевидные преимущества аренды квартиры: можно быстро сменить жилплощадь, чтобы соответствовать материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города и страны», — поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Мобильность и гибкость аренды — ее значительный плюс перед ипотекой. Аренда позволяет жить даже там, где приобрести квартиру не по карману. Если постараться, то можно найти приемлемый вариант проживания рядом с метро, или в районе, который нравится. Несмотря на высокую стоимость аренды жилья в Москве, этот вариант все‑таки значительно более гибкий, чем покупка квартиры. У арендатора все равно больше вариантов, чем у ипотечника. Марина, начальник отдела крупной компании в Москве, говорит, что она несколько лет снимала квартиру у станции метро Войковская за 25 тыс. рублей в месяц. «Конечно, это было очень дешево. При этом я не отказывала себе в путешествиях, тратила деньги достаточно свободно, но всегда копила на первоначальный взнос», — отмечает девушка. Сейчас она переехала в новостройку в Новой Москве. Приобрести квартиру в собственность в более дорогом Войковском районе она пока не может. Теперь 20 минут добирается только до метро. Финансы практически все уходят на ремонт, да и выплаты по кредиту стали выше, чем платежи за аренду. Плюс квартплата. Но она считает, что сделала правильный выбор. Темные стороны аренды![]() Это подтверждают и специалисты. Из недостатков аренды, в первую очередь, можно отметить возможное повышение арендной ставки; наличие ограничений (нет возможности сделать ремонт под себя, завести кота, выкинуть старый ковер). Ну и самое основное — это зависимость от «воли» собственника квартиры. Нет никакой гарантии, что собственник продлит договор аренды или не расторгнет его досрочно. И даже если при правильно составленном договоре, хозяин жилья и выплатит нанимателю штраф за досрочное расторжение, это не избавит арендатора от стресса и необходимости искать новое жилье. Об этом говорит Мария Жукова. Получается, что мобильность арендаторов — вещь достаточно иллюзорная, особенно в случае наличия «обременений» — детей и домашних животных. Поиск в базе Циан по запросу «двухкомнатная квартира рядом с метро Щукинская» показывает 54 объекта. Ограничиваем поиск критерием «можно с детьми» — видим уже 42 варианта, при поиске «можно с животными» — всего 24. Плюсы ипотекиОсновной недостаток ипотеки — это значительная переплата за приобретаемое жилье. Но при досрочном погашении кредита заемщик может существенно сократить и сумму ежемесячного платежа, и размер общей переплаты. Ипотечные ставки сегодня на довольно приемлемом уровне. В начале февраля Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку уже до 6 % и в результате кредитные организации стали уменьшать ставки по ипотеке. Каждому свое![]() Поэтому аренда и ипотека — это два разных инструмента решения жилищного вопроса, рассчитанные на разных людей, в разных жизненных ситуациях. Аренда — прекрасный выход для тех, кто еще не определился профессионально, и не чувствует в себе силы регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом, молодые семьи, только начинающие совместную жизнь отдельно от родителей. Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи, которые понимают, где они хотят жить, считает Мария Жукова. По данным ИНКОМ-Недвижимость, сегодня порядка 85 % спроса на жилье массовых сегментов) приходится на арендаторов, прибывающих в столицу из регионов РФ и стран бывшего СССР. Внутри этой группы разделение примерно такое: около 45 % приезжающих сегодня в Москву арендаторов жилья в масс-маркете — выходцы из стран бывшего СССР; жители средней полосы России составляют примерно 35 %; около 20 % приходится на долю представителей других российских регионов (преимущественно отдаленных — Сибири и Дальнего Востока). Около трети (35 %) нанимателей имеют востребованные специальности, они намерены сделать карьеру и осесть в Москве. Общеизвестно, что в странах Западной Европы совершенно нормальным считается десятилетиями жить в арендованной недвижимости. В США люди переезжают из штата в штат, получая новую работу или должность, меняя также и съемное жилье. В России все происходит иначе, поскольку центр притяжения людей один — это Москва. Люди едут в столицу, арендуют жилье, а затем либо берут ипотеку, либо возвращаются домой и уже берут ипотеку у себя в регионе. «О намерении пожизненно снимать жилье серьезных речей пока не ведется, такие размышления носят преимущественно умозрительный характер», — подводит итог Оксана Полякова. Представители поколения Y (люди, рожденные после 1981 года), основные потребители на рынке недвижимости, нацелены на аренду жилья — но это пока они молоды и мобильны. С возрастом жизненные приоритеты обычно меняются, и во взглядах появляется консервативность. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус. В зрелом, а тем более в преклонном возрасте, жить в съемных квартирах не принято. Кроме того, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы найм в течение всей жизни был психологически комфортным, добавляет Полякова. Каким бы ни был ваш выбор, самое главное — это планирование, правильный и объективный взгляд на свои финансы. И для ипотечных заемщиков, и для арендаторов важно иметь «финансовую подушку» на случай непредвиденных финансовых трудностей. «Везде есть риск. Но нужно работать и двигаться вперед», — говорит Марина, ранее арендатор, а сейчас хозяйка квартиры. Екатерина Иванова |