Банки снова сделали ставку на жилье
После замедления рынок ипотеки вернется к росту

Ипотека давно, сразу после кризиса 2014 года, стала основным продуктом в консервативных кредитных портфелях российских банков. Акцент, который финансовые организации сделали на выдачу жилищных кредитов, понятен и объясним. Поскольку залогом по выданным деньгам служит жилье, то люди, теряя доходы, от многого откажутся, но только не от квартиры. Они постараются аккуратно платить, чтобы не лишиться своего угла. Правда, в прошлом году рост ипотечных портфелей замедлился. Что ожидает рынок в 2020 году?

Спрос на ипотеку в 2020 году может превысить исторически рекордные показатели 2018 года. Так считают финансовые аналитики. Падению интереса к ипотечным кредитам в прошлом году способствовал рост ставок на рынке в начале года и введение в действие практики депонирования средств застройщиков на эскроу-счетах в банках. Эти два фактора также привели к росту стоимости жилья в прошлом году. Но все же Банк России во втором полугодии активно снижал свою ключевую ставку, что отразилось и на падении стоимости жилищных ссуд.

Как будет меняться интерес к ипотеке в наступившем году


В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием отношения между ценой и спросом. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого постепенно перенимает и сектор вторички. Так считает Анна Морина, глава аналитического управления банка «Открытие» («Открытие Research»). По ее словам, ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи. Так, на получение материнского капитала впервые будут претендовать те семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок.

Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее, чем во второй половине года, считают в «Открытии». Скорее всего, наиболее ярко он проявится на региональных рынках, где 450 тыс. рублей материнского капитала будут близки к 20 % от стоимости квартиры. Эта сумма близка к той необходимой величине, которую банки просят для первоначального взноса на ипотеку.

Разрабатывается программа субсидирования «сельской ипотеки» под 3 % в год. Если к инициативе подключатся региональные власти, то ставка может снизиться и до 1 %. Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории — она практически не будет иметь ограничений, на такой кредит смогут претендовать все граждане РФ — и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и «вторичку». Единственным ограничением станет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать уже скоро.

Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться


В 2020 году ожидается сохранение тенденции снижения ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно в равных темпах.

В 2020 году ипотека продолжит дешеветь, но вряд ли станет существенно доступнее для населения, полагает главный аналитик ИК «БКС Премьер» Антон Покатович. Исходя из итогов февральского заседания ЦБ РФ, на котором регулятор снизил ключевую ставку до уровня 6 %, аналитик считает возможным снижение ставки ЦБ до уровня 5,5 % по итогам 2020 года. В пользу такого сценария говорят динамика инфляционных процессов, а также текущая внешняя рыночная конъюнктура.

При такой траектории движения ключевой ставки кредитные и депозитные ставки коммерческих банков также будут падать. Антон Покатович полагает, что в первом полугодии ставки по ипотеке будут близки к уровням 8,5–8,7 %, а до конца 2020 года средневзвешенные ставки опустятся до 8–8,5 %.

Минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке в декабре 2019 года составлял 9 % годовых.

Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года. А это может привести к их удорожанию для ряда заемщиков, отмечает Морина.

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», тоже полагает, что ипотечные ставки в 2020 году приблизятся к 8,5 %. Но у ряда банков будут предложения ниже этого значения. Правда, такие ставки будут предлагаться ограниченному кругу заемщиков: это зарплатные клиенты, молодые семьи, заемщики, приобретающие квартиру у определенного застройщика.

С очень большой вероятностью ЦБ РФ продолжит «закручивание гаек» в отношении всего сегмента кредитования физлиц, а не только ипотеки, соглашается с ней Покатович. В этом году «охлаждающие» меры регулятора, которые в 2019 году появились в сегменте необеспеченного потребительского кредитования, — надбавки к коэффициентам риска, введение коэффициента предельной долговой нагрузки (ПДН), могут быть распространены и на ипотечный сегмент кредитования.

«Данные изменения, вероятно, приведут к соответствующему росту объема первоначального взноса по ипотеке», — беспокоится Покатович. Так, средний размер взноса по ипотеке в 2020 году может двинуться к уровням 30 % от суммы кредита и выше.

В уровне благосостояния россиян нет особенно заметных положительных сдвигов, и на это указывает стагнация их реальных располагаемых доходов. Поэтому и первый взнос по ипотеке станет еще более неподъемным, в особенности для наименее обеспеченных слоев населения, говорят аналитики.

В то же время понижение ипотечных ставок является фактором поддержки спроса на жилье, в особенности для слоев населения с доходами выше среднего. В свою очередь фактор растущего спроса будет выступать для девелоперов в пользу дальнейшего повышения цен на недвижимость.

Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения фактически «депонируются» в банке до сдачи объекта недвижимости. «По данному „вкладу“ банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам до момента оформления собственности», — отмечает Морина.

Почему «просел» рынок в прошлом году


В 2019 году наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей. А вот в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, в 2019 году число ипотечных займов снизилось на 14 %, а их сумма — на 5 %.

В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с итогами 2018 года.

Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация, — застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая тенденция вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.

Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут


По оценкам аналитиков банка «Открытие», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10 %, примерно с 16 до 18 лет. Вместе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее, средний выдаваемый кредит в 2019 году вырос на 10 % — до 2,24 млн рублей. Ежемесячный платеж тоже поднялся — на 8 %, и составил 22,4 тыс. рублей в месяц.

Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 году ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6 %), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года.

Согласно данным банка «Дом.РФ», государственного куратора программы кредитования жилья, на льготную ипотеку пришлось 25 % выдачи от всех кредитов на первичном рынке. Кроме этой программы, значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят программы «военная ипотека», «материнский капитал», субсидирование различных категорий граждан — в том числе, врачей и учителей.

Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования


По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза. Вклад государственных программ составляет около 12 % ипотечного портфеля: из них порядка 6,5 % приходится на воен­ную ипотеку. А на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5 %. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4 % портфеля.

Доля рефинансируемой ипотеки, согласно данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5 % от объема выдач. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 — первой половины 2019 годов, позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном, вкладе рефинансируемой ипотеки — от 4 до 10 %.

«Снижение уровня процентных ставок приведет к росту выдач на рефинансирование, при этом спрос на данный продукт могут предъявить заемщики, взявшие ипотеку относительно недавно, 2–2,5 года назад, по гораздо более высоким ставкам», — полагает Щурихина.

Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится


Средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3 % за год, на вторичном рынке — 7 %. В отдельных регионах рост происходил быстрее — в Москве цены на первичном рынке выросли на 15 %, на вторичном — на 10 %, а в Санкт-Петербурге на 7 % и 15 %, соответственно.

В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет на уровне 4–5 %. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из‑за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости. Она произойдет из‑за дисконта стоимости жилья на ранней стадии строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.

Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки в целом прошлый год закончился достаточно благоприятно.

«Мы ожидаем умеренного роста ипотечных выдач в 2020 году на 10–15 % по сравнению с показателями 2019 года. Поддержку рынку окажет снижение процентных ставок, однако слабый платежеспособный спрос и рост цен на жилье будут ограничивать динамику ипотечных выдач», — резюмирует сотрудник «Эксперт РА».


Елена Гостева