8 ошибок ипотечных заемщиков
Ипотека дает возможность купить квартиру прямо сейчас, не копя деньги долгие годы, мыкаясь по съемным квартирам или живя в одной комнате всей большой семьей. Но тут нужно быть внимательным и не совершать ошибок.

Смотреть только на ставку

При выборе банка для получения кредита нужно учитывать не только на процентную ставку.

Узнайте, есть ли у банка комиссии при выдаче кредита и их размер, удобно ли расположены его отделения (если вы собираетесь ходить в офис и вносить платежи), сумму страховки. Если у вас небольшой первоначальный взнос, то нужно выбирать банк, который лояльно относится к таким заемщикам. Шансы получить одобрение и привлекательные условия кредитования будут выше в банке, на карту которого вы получаете зарплату или в том, где у вас открыт вклад.

Есть банки (их очень немного), которые дают возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами. Такая схема более выгодна, потому что в итоге вы переплатите банку меньше процентов.

Здесь в начале срока кредитования платежи будут выше, чем в конце. Платеж состоит их двух частей — основной суммы долга и процентов. Сумма основного долга делится на равные части, которые вы будете платить каждый месяц. Проценты же начисляются каждый месяц на остаток долга. Долг каждый месяц уменьшается и проценты, соответственно, сокращаются тоже. В итоге постепенно размер ежемесячных платежей будет уменьшаться.

Есть еще аннуитетные платежи. Эту схему погашения долга предлагает большинство банков. Здесь размер платежа будет одинаковым весь срок кредитования. Ежемесячный платеж тоже состоит из процентов и тела кредита. Только в данном случае первые месяцы платятся в основном проценты, а уже потом сам долг. В итоге проходит много лет, а оказывается, что вы вернули банку совсем немного денег, ведь все это время выплачивались в основном проценты.

Брать кредит надолго

Старайтесь не брать кредит надолго. Ведь чем длиннее срок кредитования — тем выше будет переплата по кредиту.

Например, вы взяли 3 млн руб. на 10 лет по ставке 11 %. Тогда в конце срока кредитования вернете в качестве процентов около 1,9 млн руб.

Рассмотрим тот же кредит, оформленный уже на 20 лет. В этом случае переплата составит гораздо больше: 4,4 млн руб.

Хотеть все и сразу

Конечно, всем хочется сразу переехать в многоэтажные хоромы с видом на Кремль. Так появляется соблазн взять огромный кредит, понадеявшись на то, что потом как-нибудь сможете расплатиться с кредитором.

В квартирном вопросе лучше двигаться постепенно, шаг за шагом. Потому что — и это основное правило — ипотека не должна снижать уровень жизни заемщика. Максимум размер платежей должен составлять 40 % от ваших доходов (лучше, если меньше). Банк может одобрить и большую сумму, но потом вам будет тяжело вносить ежемесячные платежи, а если доходы снизятся, то делать это может стать и вовсе невозможно.

Спешка при кредитовании тоже ни к чему хорошему не приведет. Сначала нужно спокойно выбрать банк, потом найти подходящую квартиру. Обычно банк одобряет кредитную заявку на пару месяцев. Ничего страшного, если за это время найти недвижимость для покупки не получилось. Просто придется заново подавать документы и писать заявку на кредит в банк, но все это будет бесплатно. К тому же за эти месяцы удастся поднакопить побольше денег на первоначальный взнос. Это важно, потому что банки при более высокой сумме собственных накоплений могут снизить ставку по кредиту.

Забывать о платежах

Взяли ипотеку и расслабились? Так нельзя. Теперь каждый месяц нужно платить банку. Иначе как минимум вас ждет испорченная кредитная история. Как максимум при просрочке в несколько месяцев банк может потребовать погасить весь кредит досрочно.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно заранее накопить так называемую финансовую подушку безопасности. Это накопления в размере хотя бы нескольких платежей кредиту. Деньги понадобятся на тот случай, если вы потеряете работу или доходы сократятся.

Не погашать кредит досрочно

Ипотеку можно погашать досрочно — в любое время, хоть полностью, хоть частично.

Здесь важно помнить о двух моментах.

Первое. Самые выгодные досрочные погашения — в начале кредитования, потому что именно тогда платится основная часть процентов.

Второе. При частичном досрочном погашении можно сократить ежемесячные платежи, а можно уменьшить срок кредитования. Лучше выбрать последний вариант, потому что тогда сократится размер итоговой переплаты, ведь платить по кредиту вы будете меньшее количество месяцев или лет.

Обычно банк нужно предупреждать о внесении досрочного платежа заранее (срок указан в кредитном договоре). Для этого пишите заявление и в назначенный день приносите деньги в банк.

Прятаться от банка

Если случилось так, что вы не можете платить по ипотеке, ни в коем случае не надо скрываться от кредитора, а также бежать перекредитовываться в другой банк и тем более в микрофинансовую организацию.

Нужно сразу обратиться в свой банк и рассказать ему о финансовых проблемах. Банк может помочь реструктурировать долг — то есть временно сократить ежемесячные платежи по кредиту.

Если перестанете выходить на связь, то кредитор вас все равно найдет, и хлопот в такой ситуации прибавится. Коллекторы замучают звонками с требованием выплатить долг, а банк подаст в суд и выставит ипотечную квартиру на продажу.

Не снижать ставку по кредиту

Однажды став заемщиком, вы не прикрепляетесь к одному банку пожизненно. Ставки по ипотеке постоянно меняются. Следите за этими изменения и когда проценты станут ниже, чем у вас, кредит можно будет рефинансировать.

Это значит, что новый банк погасит за вас имеющийся кредит и вы будете платить новому кредитору по уже меньшей ставке. Даже если ежемесячный платеж станет ниже, предположим, всего на 3 тысячи рублей, то в год это означает экономию в 36 тыс. рублей. А ипотека — кредит долгосрочный. Если вам платить еще лет 10, то «накапает» уже 360 тыс. руб.!

Рефинансирование — процедура немного хлопотная. Нужно будет собирать все документы для банка (копию паспорта и трудовой книжки, справку о доходах, договор купли-продажи квартиры, заполнять анкету заемщика), а также оценивать квартиру. Для этого потребуется пригласить оценщиков. Стоимость их услуг зависит от региона и вида недвижимости.

Брать ипотеку только на квартиру для собственного проживания

Ошибочно думать, что ипотеку можно брать только на вашу квартиру. Если вам есть, где жить, то хорошим вариантом будет взять кредит и потом сдавать ипотечную недвижимость. Рассчитайте, чтобы арендные платежи были сопоставимы с кредитными. В таком случае вы не будете ничего тратить на погашение долга, а потом, когда кредит будет возвращен, квартира станет приносить вам доход.

ЦИФРА ДНЯ


Средняя ставка по ипотеке на начало 2019 года, по данным Центрального банка — 9,6 %


Ольга Николаева