Ольга Олейник: «Рынок ипотеки скоро начнет восстанавливаться»
Чем выгодна ипотека с государственной поддержкой? Каким будет кредитный рынок в новом году? На эти и другие вопоросы в интервью журналу «Ипотека и Кредит» ответила Заместитель Председателя Правления Связь-Банка (группа Внешэкономбанка) Ольга Олейник.

— Весной 2015 года правительство запустило программу льготного ипотечного кредитования. По программе заемщики могут получить кредит на покупку строящегося жилья по более низким ставкам — максимум 12 % годовых. По вашим ощущениям, программа с господдержкой оказала серьезное влияние на рынок ипотеки?

— Безусловно. В этом году четверть всех квартир приобрели по программе «Ипотека с господдержкой». Во-первых, недвижимость на первичном рынке очень востребована. Во-вторых, ставки по госпрограмме — выгодные. К тому же, во второй половине года Связь-Банк снизил процентную ставку до уровня 11,4, что также отразилось на спросе со стороны клиентов.

— Связь-Банк присоединился к этой программе. Сколько ипотечных кредитов по ней уже выдали?

Связь-Банк одним из первых банков стал участвовать в программе господдержки. Это помогло нам снизить ставки по жилищным кредитам и привлечь новых заемщиков. К концу декабря 2015 года объем выданных кредитов по программе «Ипотека с господдержкой» в Связь-Банке достиг 8 млрд рублей. Больше половины всех кредитов мы выдали именно по этой программе. Большим спросом «Ипотека с господдержкой» пользовалась в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Калининграде, Воронеже, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Кемерово, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и других городах.

Проценты здесь — на фоне подорожавшей из-за кризиса ипотеки — действительно, выгодные. Минимальная ставка по программе Связь-Банка — 11,4 %. Максимальная — не намного выше: всего 11,6 %.

— От чего зависит ставка?

— Как и в классических программах Банка, процентная ставка по ипотеке с господдержкой ставка зависит от размера первоначального взноса: чем он выше, тем ниже ставка. Это не случайно. То, что заемщик смог накопить существенную сумму на покупку квартиры, является своего рода гарантом его платежеспособности. Кроме того, если вдруг эту недвижимость придется продать, то риск потерять деньги для банка сводится к минимуму.

Также на размер ставки влияет наличие страховки: то есть то, от каких рисков страхуется заемщик. По закону обязательным является только страхование приобретаемой квартиры. Но есть еще два рекомендуемых вида страхования — страхование права собственности (титула), а также жизни и здоровья заемщика. Это комплексное страхование защитит должника от возможных рисков и позволит снизить ставку по кредиту. Если же клиент не захочет воспользоваться этими двумя видами страховки, то процент по кредиту немного подрастет — на 1,5 %.

— Какую сумму и на какой срок можно получить по программе льготной ипотеки?

— В Москве, Московской области и Санкт-Петербурге максимальная сумма кредита составляет 8 млн рублей. В других регионах — 3 млн рублей. Срок кредитования — до 30 лет.

— Наверное, многие погашают кредит досрочно?

— Да. Средний срок жизни ипотечного кредита составляет около 7–8 лет.

Досрочное погашение возможно в любое время, без каких-либо штрафных санкций. Это можно сделать как полностью, так и частично. В последнем случае пересматривается график платежей: либо с сокращением суммы ежемесячного платежа, либо с уменьшением срока кредитования. Часто заемщики досрочно возвращают кредит за счет государственных субсидий — например, за счет средств материнского капитала.

Хотя многие клиенты все же берут ипотечный кредит на максимально возможный срок. Это разумно. Ведь чем длиннее срок кредитования — тем меньше будет сумма ежемесячного платежа. А потом, при наличии финансовой возможности, всегда можно вернуть долг досрочно.

— Приведите примерный расчет платежей по программе субсидирования. Сколько каждый месяц будет платить заемщик?

— Например, если взять кредит в размере 1,8 млн рублей под 11,4 % годовых на 15 лет, то размер ежемесячного платежа составит 20 913,12 рублей.

Если получить в банке более крупную сумму — 3 млн рублей под 11,4 % годовых на 15 лет, то ежемесячно заемщик будет платить 34 855,20 рублей.

— По программе «Ипотека с господдержкой» можно получить кредит только на покупку новостроек — тех, которые аккредитованы банком. Изменились ли требования, которые Связь-банк предъявляет к строительным компаниям?

— Почти нет. Связь-Банк повысил требования к застройщикам только в части предоставления финансовой отчетности. В целом же все осталось по-прежнему. Ведь наша кредитная политика и раньше была довольно консервативной. Так что как-то существенно менять подход к оценке строительных компаний Связь-Банку не пришлось.

— Кроме «Ипотеки с господдержкой» еще один востребованный продукт — это «Военная ипотека». Здесь тоже огромную роль играет государство. Благодаря участию в накопительно-ипотечной системе (НИС) военнослужащие могут получить кредит в банке и погашать его за счет взносов, сформированных в НИС. В 2015 году заемщики приобрели почти 30 тысяч квартир по программе «Военная ипотека». Связь-Банк активно выдает кредиты людям в погонах. Какие условия там действуют?

— Мы выдаем кредиты военнослужащим по сниженной ставке — 11 % годовых, и она зафиксирована. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 2,2 млн рублей. А в следующем году мы планируем увеличить эту сумму до 2,7 или даже до 2,9 млн рублей.

— Каким должен быть первоначальный взнос?

— Не меньше 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. В качестве первоначального взноса принимается сумма на накопительном счете военнослужащего, а также его собственные средства (при наличии).

— По «Военной ипотеке» купить можно не только новостройку, но и квартиру на вторичном рынке?

— Да. Но на практике большей популярностью у военнослужащих пользуется недвижимость на первичном рынке. Может быть, здесь свою роль играют и специальные акции, которые мы проводим с нашими партнерами-застройщиками.

Например, совместно с Группой компаний «Мортон» Связь-Банк предлагает программу ипотечного кредитования с уникальной для рынка процентной ставкой — от 8 % годовых в ряде строящихся объектов. По этой программе можно купить новостройки в Москве и Московской области. Совместные акции проводятся и в регионах. Мы запустили специальные программы с застройщиками в Кемерово. Здесь на первые годы кредитования ставка снижена до 8,3–8,5 %.

Сейчас Связь-Банком аккредитовано 80 новостроек в Москве и Подмосковье и свыше 170 объектов по всей России. Так что выбор у заемщика есть.

— Мы говорили о специальных программах, которые поддерживает государство. А от классической ипотеки не собираетесь отказываться?

— Конечно,нет. У Связь-Банка много кредитных программ: на покупку квартир (новостроек и на вторичном рынке), апартаментов, лофтов, жилых домов, таунхаусов, земельных участков.

И процентные ставки сейчас довольно приемлемые — от 13,5 %. Максимальный срок кредитования — 30 лет, а сумма кредита — до 30 млн рублей. При рассмотрении заявки мы учитываем не только доходы по справке 2-НДФЛ, но и по форме банка.

Ипотечный кредит могут получить люди в возрасте от 21 года до 65 лет. Общий трудовой стаж заемщика должен быть не менее 1 года, а на последнем месте работы — от 4 месяцев.

— Кто чаще всего приходит в Связь-Банк за ипотекой? Какой портрет заемщика?

— Часто кредит берут люди в возрасте до 30 лет. Много молодых семей. Они, кроме программы «Ипотека с господдержкой», могут воспользоваться субсидированной ипотекой с участием материнского капитала. Это делает ежемесячные платежи по кредиту еще меньше.

— По вашим прогнозам, что будет с ипотекой в следующем году?

— Я думаю, рынок начнет восстанавливаться. Да, в этом году объемы выдачи сократились. Многие люди просто находились в растерянности — они не понимали, что будет с их доходами дальше, и боялись брать кредиты. Кроме того, банки стали жестче отбирать заемщиков и поднимали проценты по кредитам.

Но сейчас ситуация постепенно изменяется. Банки, в том числе благодаря государственным программам, стали снижать ставки (средняя процентная ставка на рынке сейчас составляет около 13 %). Люди, у которых остро стоит квартирный вопрос, понимают, что откладывать его решение надолго, не имеет смысла. Начало осени стало переломным моментом в поведении покупателей недвижимости. Риэлторы отмечают увеличение количество сделок купли-продажи. И ипотечный рынок уже почувствовал это.

Точно прогнозировать объемы выдач в 2016 году сейчас вряд ли кто-то сможет. Здесь, помимо прочего, большую роль будет играть экономическая и политическая ситуация не только в нашей стране, но и в мире.

Повысить спрос на ипотечные кредиты может помочь: снижение процентной ставки, уменьшение первоначального взноса, дополнительные гарантии со стороны государства в отношении застройщиков.

Не стоит забывать, что скоро на «арену выйдет» поколение потенциальных заемщиков по ипотеке. Молодежь начинает работать и зарабатывать, а дети — растут. Все это — наши потенциальные заемщики, которые в будущем станут активными потребителями финансовых услуг.