Квартирный обмен

Время или деньги?


Чтобы ускорить проведение альтернативной сделки купли-продажи недвижимости, клиенту могут предложить зачесть стоимость обмениваемой квартиры при оплате нового жилья. Насколько выгодна такая услуга и в каких случаях стоит ей воспользоваться?

Как известно, альтернативная сделка — это уравнение со многими неизвестными. Упростить задачу и обеспечить гарантированный результат можно с помощью схем взаимозачета или трейд-ин. Еще несколько лет назад они использовались в единичных случаях, сегодня же подобные услуги оказывают не только большинство крупных риэлторских агентств, но и многие девелоперские компании и застройщики.

Альтернатива без риска

При взаимозачете стоимость недвижимости, имеющейся у клиента, зачитывается в счет оплаты новой квартиры, чаще всего на первичном рынке. В сущности, это та же альтернативная сделка, но с предсказуемым финалом: для клиента бронируется выбранный объект в новостройке по фиксированной цене, а прежнее жилье выставляется на продажу. После его реализации деньги сразу будут перечислены продавцу.

Основное удобство заключается в том, что риэлтор или девелопер берет на себя заботы об обеих сделках, избавляя клиента от лишних хлопот с документами, и обеспечивает скорейшую реализацию имеющегося жилья. Нередко клиенту также предлагают пойти на незначительное снижение цены: с дисконтом в 3–7 % от рыночной стоимости жилье купят гораздо быстрее. Генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева подчеркивает, что в рамках взаимозачета можно продать любую квартиру, так как специальных требований к реализуемой недвижимости компании не предъявляют.

В среднем обмен старой квартиры на новостройку по схеме взаимозачета занимает около 1–1,5 месяцев. По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в зависимости от характеристик продаваемой недвижимости срок ее экспозиции может затянуться и до 3 месяцев. В связи с этим не все агентства идут на то, чтобы фиксировать цену забронированной новостройки на срок действия договора о взаимозачете. Для девелопера это не выгодно, ведь за время экспозиции старой квартиры цена на строящееся жилье может неоднократно повыситься. Однако для клиента условие фиксации цены является принципиально важным. В среднем цена возводимого объекта ежемесячно повышается на 1–3 %, поэтому покупателю, присмотревшему квартиру стоимостью, допустим, 5 млн рублей на среднем этапе строительства, через полтора месяца придется заплатить за нее уже на 100–200 тыс. рублей больше. Взаимозачет с гарантией сохранения цены, действительной на момент бронирования новостройки, позволяет сэкономить на плановом повышении цен, защитить себя от непредвиденных ценовых перепадов на рынке недвижимости, а также, что немаловажно, приобрести в конечном итоге именно ту квартиру, которая вам подходит, не опасаясь того, что ее купит кто-то другой, пока вы будете продавать старое жилье.

Сегодня многие компании при взаимозачете ограничивают срок бронирования квартиры по определенной цене, стремясь минимизировать собственные риски. Например, девелоперская компания Urban Group разработала программу «Квартира в зачет» для клиентов, приобретающих жилье через альтернативную сделку, в рамках которой можно забронировать жилье на срок от 14 до 30 дней. Если за это время старая квартира не продастся, бронь снимается, и клиенту, скорее всего, придется вновь начинать поиск объекта. Обычно такие условия подталкивают людей соглашаться на увеличение дисконта на свою недвижимость: чтобы продать жилье в настолько сжатые сроки, его приходится выставлять по цене на 7–15 % ниже рыночной.

Стоимость услуг риэлторов по проведению сделок с взаимозачетом обычно составляет около 150 тыс. рублей для обмена квартир стоимостью меньше 6 млн рублей и 2,5 % от стоимости недвижимости для более дорогих объектов. Стоит учесть, что примерно во столько же обошлось бы риэлторское сопровождение стандартной сделки по продаже имеющегося жилья.

Сегодня многие крупные риэлторские компании готовы предложить клиентам обменять их жилье на любую новостройку из своей базы. Также сделки с взаимозачетом проводят и девелоперские компании, например, «Жилищный капитал», «РосКомСтрой», «Бест-Новострой», которые помогают клиентам реализовать имеющуюся квартиру для покупки объекта в их строительных проектах.

Срочный выкуп

В ситуации, когда альтернативную сделку нужно провести максимально быстро, риэлторы предлагают воспользоваться схемой трейд-ин. Как и при взаимозачете, клиент выбирает и бронирует новое жилье на первичном рынке, рассчитывая расплатиться за него средствами, вырученными от продажи имеющейся недвижимости, однако старая квартира не выставляется на продажу, а сразу выкупается самим риэлторским агентством.

В качестве основного преимущества трейд-ин руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина называет быстроту сделки: если не возникнет осложнений, клиент может получить ключи от новой квартиры уже через 7–10 дней после первого обращения.

Алгоритм обмена таков: риэлтор или девелопер оценивает стоимость принадлежащего клиенту жилья, определяет степень его ликвидности и называет собственнику цену с дисконтом. Если клиент согласен, можно приступать к поиску новой квартиры. Подходящий объект бронируется с фиксацией цены, после чего компания готовит два договора: купли-продажи квартиры клиента и долевого участия в строительстве для покупки новостройки. После того, как будет зарегистрировано право собственности выкупающей стороны на «зачетную» недвижимость, деньги за нее перечисляются на счет продавца нового жилья.

Разумеется, за скорость и комфорт заплатит покупатель: ему придется значительно снизить цену на продаваемую квартиру. Как правило, агентства назначают собственникам жилья цену на 25–40 % ниже рыночной. Размер дисконта тем больше, чем менее ликвидна выкупаемая недвижимость: например, если в ней проведена несогласованная перепланировка, она находится на первом или последнем этаже, в помещении видны следы затопления и т. д. В пересчете на реальные цены такая скидка означает для клиента потерю сотен тысяч, а то и нескольких миллионов рублей. Например, двухкомнатная квартира в Северо-Восточном округе Москвы стоимостью 7 млн рублей может быть выкуплена за 5 млн рублей. Очевидно, что пойти на такой шаг можно только под влиянием очень сложных обстоятельств. По мнению Марии Литинецкой, если необходимости в срочном завершении сделки нет, лучше предпочесть взаимозачет, при котором каждая из сторон с большей долей вероятности соблюдет свои интересы.

Впрочем, трейд-ин может быть действительно экономически выгоден. Например, клиент покупает трехкомнатную квартиру в столичной новостройке за 9 млн рублей, а продает крошечную однушку в Подмосковье стоимостью 1,5 млн рублей. Строящееся жилье приобретается в ипотеку, а деньги от продажи однокомнатной квартиры нужны в качестве первоначального взноса. За 1,5–3 месяца, которые понадобятся для продажи старой квартиры, цена строящегося объекта может вырасти на 300–500 тыс. рублей, кроме того, истечет срок действия одобрения по кредиту. В этой ситуации проще отдать имеющуюся недвижимость на выкуп агентству, снизив цену на те же 300–500 тыс. рублей, но при этом «спасти» сделку.

Важно иметь в виду, что риэлторы готовы выкупить не любую квартиру. Во-первых, это должна быть именно квартира: комнаты и доли не рассматриваются, так же как загородные коттеджи и таунхаусы. Во-вторых, агентство будет тщательно проверять юридическую историю объекта и при любых сомнениях в ее чистоте откажется от выкупа. Кроме того, владелец должен быть готов в течение 2–4 недель выехать из квартиры и выписать всех зарегистрированных в ней лиц. Если приобретается квартира в еще не достроенном доме, необходимо заранее найти жилье, в котором можно будет зарегистрироваться и жить вплоть до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Переезд с ипотекой

Приведенный выше пример сочетания трейд-ин с покупкой недвижимости в кредит не редкость: довольно часто покупатели прибегают к подобной схеме, желая обменять свое жилье на более удобное (большей площади, лучше расположенное), не имея при этом собственных накоплений на доплату. В этих случаях на разницу в цене между новой и имеющейся недвижимостью нужно оформить ипотеку.

Мария Литинецкая рассматривает два наиболее распространенных сценария проведения сделки такого рода. Если у покупателя есть собственные средства хотя бы на минимальный первоначальный взнос, то он может передать свою старую квартиру на продажу агентству недвижимости и купить новостройку в ипотеку. Как только квартира продастся, деньги будут направлены на погашение части ранее взятого кредита.

Однако зачастую бюджет покупателя формируется только из денежных средств, которые он рассчитывает получить от продажи старой квартиры, и ипотеки под залог покупаемой новостройки. Клиент заранее обращается в выбранный банк с кредитной заявкой и указывает в анкете размер первоначального взноса, равный стоимости его старой квартиры. Предположим, одобрение получено (обычно банки соглашаются на такой вариант обеспечения первого взноса), но выйти на сделку — подписание договора приобретения и кредитного договора — покупатель сможет только после того, как его предыдущая сделка будет находиться хотя бы на регистрации в Росреестре, чтобы к моменту регистрации нового договора он уже имел на руках средства от продажи первой квартиры. Если квартира выставлена на продажу по схеме взаимозачета, ее реализация может затянуться. В этом случае застройщик часто отказывается держать длительную бронь на новостройку. Это грозит не только тем, что сделка сорвется и покупателю придется выстраивать цепочку заново, но и тем, что аванс, внесенный за новое жилье, клиенту не вернут. В таком случае предпочтительней может оказаться механизм трейд-ин, позволяющий заранее просчитать сроки выхода на сделку.


Татьяна Баирампас