Ипотечный авангард |
Какими новыми ипотечными программами пополнились линейки российских банков и насколько они выгодны для заемщиков?В условиях конкуренции игроки ипотечного рынка стремятся адресовать свои предложения как можно более широкому кругу потенциальных клиентов, в связи с чем на рынке постоянно появляются новые программы. Однако большинство запускаемых программ представляют собой вариации базовых ипотечных пакетов и выводятся на рынок в маркетинговых целях: так банки «напоминают о себе» и поднимают рейтинг популярности. В то же время не стоит упускать из виду обновления ипотечных линеек: вполне возможно, что именно сейчас один из банков предложит жилищный кредит, подходящий вам как нельзя лучше. ![]() Кредит с нуляВ прошлом году появлялись программы с минимальным первоначальным взносом и либеральными требованиями к залогу. Более того, на рынок вернулись хорошо забытые с докризисных времен программы, по которым заемщик может получить ипотеку, вообще не имея собственных накоплений. Ипотеку с нулевым первым взносом сегодня можно получить в Связь-Банке, БыстроБанке, банке Советский. У тех, кто, не имея крупной суммы «в тумбочке», желает как можно скорее улучшить свои жилищные условия, появился выбор кредитных программ, хотя и весьма скромный. Впрочем, заемщикам нужно быть готовыми к тому, что взять ипотеку на таких условиях на новостройку будет непросто: пока что выдавать кредит под залог строящегося жилья в размере его полной стоимости готово очень ограниченное количество игроков. Банк Советский примет в качестве обеспечения по кредиту недвижимость, приобретаемую на вторичном рынке, остальные же ипотечные программы предполагают оформление кредита только под залог уже имеющегося у заемщика жилья. На практике это выглядит следующим образом: семья владеет двухкомнатной квартирой в Москве и хочет переехать в трехкомнатную в ближнем Подмосковье. Под залог имеющейся «двушки» заемщикам выдадут кредит в сумме на 10–30 % меньшей рыночной стоимости закладываемого жилья. На эти деньги можно подыскивать квартиру в Подмосковье, и если удастся уложиться в отведенную банком сумму, то собственные накопления, действительно, не понадобятся. Из этой практики есть исключение: Связь-Банк готов выдавать в кредит до 100 % стоимости закладываемого жилья. Ставки по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночных: 14–17 % годовых. В пределах средних значений находятся ставки по тем предложениям, где в качестве обеспечения ипотеки принимается имеющееся у заемщика жилье — риски в таком случае меньше, и банки готовы кредитовать под стандартные 11,5–13 %. Ипотечный овердрафт![]() Суть программы заключается в следующем: банк определяет максимальную сумму ипотечного кредита исходя из стоимости залогового жилья (обычно не более 75 % рыночной стоимости), и заемщик может получать эти деньги траншами в течение срока действия договора. Когда человек полностью или частично погашает основной долг перед банком, кредитный лимит возобновляется, и клиент снова получает доступ к заемным средствам в пределах первоначально одобренной суммы. На сегодняшний день воспользоваться ипотечным овердрафтом предлагает Банк жилищного финансирования. Минимальные ставки по этому продукту находятся на уровне 13,5 % годовых, срок использования кредитной линией составляет 15–20 лет. Основное преимущество этого предложения заключается в том, что клиент сам определяет, когда и сколько денег брать в долг у банка, при этом проценты начисляются только на полученные транши, а не на всю сумму одобренного кредита. Более того, в течение первых 1–5 лет заемщик может выплачивать только проценты за использованные заемные средства — на погашение основной задолженности предоставляется отсрочка. Такие условия выгодны заемщикам, которым удобно тратить кредитные деньги частями с определенной периодичностью. Например, тем, кто берет ипотеку на строительство дома — им нет никакой необходимости получать всю сумму сразу, ведь покупка материалов и оплата строительных работ растянутся на весь срок возведения объекта. Понадобится возобновляемый овердрафт и тем, кто приобретает в кредит недвижимость и затем собирается делать в ней ремонт: как только задолженность по кредиту, взятому на покупку жилья, будет частично погашена, кредитный лимит восстановится, и заемщик сможет получить деньги, необходимые для отделки квартиры. Ипотечный овердрафт также подойдет заемщикам, собирающимся тратить кредитные средства на образование детей или открытие собственного бизнеса. Деньги на комнату![]() Однако недавно на рынке появились предложения, позволяющие купить в ипотеку комнату или долю в квартире вне зависимости от того, участвует ли уже заемщик в праве собственности на эту недвижимость. Подобный кредит можно получить в банках ДельтаКредит, Зенит, в Русском ипотечном банке. Первоначальный взнос по таким программам составляет как минимум 20 % от стоимости комнаты, а ставки находятся на уровне 13–17 % — повышенными процентами банки компенсируют риски низколиквидного залога. Зарубежная ипотека![]() Впрочем, в качестве обеспечения по кредиту пока рассматриваются только объекты в определенных жилых комплексах, аккредитованных банком. Пока на рынке действуют всего несколько подобных предложений. Так, «Кредит Европа банк» предлагает ипотеку на покупку жилья в новостройках Турции. Этот кредит выдается только в рублях и обойдется заемщику в 17–19 % годовых; из собственных средств клиенту придется оплатить как минимум 20 % стоимости жилья. Иностранный заемщикХотя отечественный рынок ипотеки в своем развитии ориентируется на западные образцы, далеко не все ипотечные продукты, распространенные в Европе и Америке, доступны россиянам. Например, за рубежом успешно реализуются такие программы, как ballon loan (шаровой кредит), по которым ипотечные платежи возрастают к концу срока. Такие программы удобны, например, молодым специалистам, чья карьера идет в гору и доходы ежегодно увеличиваются. Зарубежные банки работают также с так называемыми bullet loans, которые можно перевести как «пулевые кредиты». Заемщики, воспользовавшиеся этим ипотечным предложением, погашают всю задолженность единовременным платежом в конце срока действия договора. Весьма популярна среди западных заемщиков ипотека «buy-to-let», то есть кредит на покупку недвижимости с целью ее последующей сдачи. В России такой способ вложения средств также востребован, однако при получении кредита заемщики часто предпочитают скрывать истинные цели приобретения жилья: ведь банки могут выступить категорически против сдачи залогового объекта в аренду. Американские банки предлагают своим клиентам и такой продукт как «обратная ипотека». По этим программа кредит выдается пенсионерам под залог имеющегося в их собственности жилья и погашается после смерти заемщиков за счет продажи недвижимости. Кредит не выдается сразу в полном размере, а разбивается на ежемесячные выплаты, которые зачастую существенно превышают трудовую пенсию. В России подобную программу тестирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но в банковских линейках ее пока нет. Татьяна Баирампас |