Ипотечный авангард

Какими новыми ипотечными программами пополнились линейки российских банков и насколько они выгодны для заемщиков?


В условиях конкуренции игроки ипотечного рынка стремятся адресовать свои предложения как можно более широкому кругу потенциальных клиентов, в связи с чем на рынке постоянно появляются новые программы. Однако большинство запускаемых программ представляют собой вариации базовых ипотечных пакетов и выводятся на рынок в маркетинговых целях: так банки «напоминают о себе» и поднимают рейтинг популярности. В то же время не стоит упускать из виду обновления ипотечных линеек: вполне возможно, что именно сейчас один из банков предложит жилищный кредит, подходящий вам как нельзя лучше.

Кредит с нуля

В прошлом году появлялись программы с минимальным первоначальным взносом и либеральными требованиями к залогу. Более того, на рынок вернулись хорошо забытые с докризисных времен программы, по которым заемщик может получить ипотеку, вообще не имея собственных накоплений.

Ипотеку с нулевым первым взносом сегодня можно получить в Связь-Банке, БыстроБанке, банке Советский. У тех, кто, не имея крупной суммы «в тумбочке», желает как можно скорее улучшить свои жилищные условия, появился выбор кредитных программ, хотя и весьма скромный. Впрочем, заемщикам нужно быть готовыми к тому, что взять ипотеку на таких условиях на новостройку будет непросто: пока что выдавать кредит под залог строящегося жилья в размере его полной стоимости готово очень ограниченное количество игроков.

Банк Советский примет в качестве обеспечения по кредиту недвижимость, приобретаемую на вторичном рынке, остальные же ипотечные программы предполагают оформление кредита только под залог уже имеющегося у заемщика жилья.

На практике это выглядит следующим образом: семья владеет двухкомнатной квартирой в Москве и хочет переехать в трехкомнатную в ближнем Подмосковье. Под залог имеющейся «двушки» заемщикам выдадут кредит в сумме на 10–30 % меньшей рыночной стоимости закладываемого жилья. На эти деньги можно подыскивать квартиру в Подмосковье, и если удастся уложиться в отведенную банком сумму, то собственные накопления, действительно, не понадобятся. Из этой практики есть исключение: Связь-Банк готов выдавать в кредит до 100 % стоимости закладываемого жилья.

Ставки по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночных: 14–17 % годовых. В пределах средних значений находятся ставки по тем предложениям, где в качестве обеспечения ипотеки принимается имеющееся у заемщика жилье — риски в таком случае меньше, и банки готовы кредитовать под стандартные 11,5–13 %.

Ипотечный овердрафт

Принципиально новым продуктом для российской ипотеки стало предложение по открытию возобновляемой кредитной линии, обеспеченной недвижимостью заемщика. Система овердрафта знакома нам по пластиковым картам: при наличии такой услуги банк определяет для владельца карты кредитный лимит, в рамках которого клиент может в любой момент воспользоваться заемными средствами. После частичного или полного погашения задолженности кредитный лимит восстанавливается. Ипотечный овердрафт предполагает подобную схему, только суммы здесь на порядки больше, и в залоге у банка находится ваша недвижимость.

Суть программы заключается в следующем: банк определяет максимальную сумму ипотечного кредита исходя из стоимости залогового жилья (обычно не более 75 % рыночной стоимости), и заемщик может получать эти деньги траншами в течение срока действия договора. Когда человек полностью или частично погашает основной долг перед банком, кредитный лимит возобновляется, и клиент снова получает доступ к заемным средствам в пределах первоначально одобренной суммы.

На сегодняшний день воспользоваться ипотечным овердрафтом предлагает Банк жилищного финансирования. Минимальные ставки по этому продукту находятся на уровне 13,5 % годовых, срок использования кредитной линией составляет 15–20 лет.

Основное преимущество этого предложения заключается в том, что клиент сам определяет, когда и сколько денег брать в долг у банка, при этом проценты начисляются только на полученные транши, а не на всю сумму одобренного кредита. Более того, в течение первых 1–5 лет заемщик может выплачивать только проценты за использованные заемные средства — на погашение основной задолженности предоставляется отсрочка.

Такие условия выгодны заемщикам, которым удобно тратить кредитные деньги частями с определенной периодичностью. Например, тем, кто берет ипотеку на строительство дома — им нет никакой необходимости получать всю сумму сразу, ведь покупка материалов и оплата строительных работ растянутся на весь срок возведения объекта.

Понадобится возобновляемый овердрафт и тем, кто приобретает в кредит недвижимость и затем собирается делать в ней ремонт: как только задолженность по кредиту, взятому на покупку жилья, будет частично погашена, кредитный лимит восстановится, и заемщик сможет получить деньги, необходимые для отделки квартиры.

Ипотечный овердрафт также подойдет заемщикам, собирающимся тратить кредитные средства на образование детей или открытие собственного бизнеса.

Деньги на комнату

Приобрести с помощью ипотеки сегодня можно практически любое жилье — за некоторыми исключениями. Проблемы обычно возникают с долями недвижимости: банки, как правило, не готовы принимать их в качестве обеспечения по кредиту. Их опасения понятны: комнаты и доли в квартирах менее ликвидны, кроме того, в случае необходимости реализации залога банк может оказаться в конфликте с совладельцами жилья. В связи с этим программы кредитования на приобретение комнаты или доли жилого помещения неохотно вводятся банками и практически всегда с условием: человек, покупающий в кредит часть квартиры, должен являться собственником остальной площади жилья. Таким образом, после завершения сделки, в которой заемщик выкупает последнюю комнату или долю, он становится полноправным владельцем всей квартиры.

Однако недавно на рынке появились предложения, позволяющие купить в ипотеку комнату или долю в квартире вне зависимости от того, участвует ли уже заемщик в праве собственности на эту недвижимость. Подобный кредит можно получить в банках ДельтаКредит, Зенит, в Русском ипотечном банке. Первоначальный взнос по таким программам составляет как минимум 20 % от стоимости комнаты, а ставки находятся на уровне 13–17 % — повышенными процентами банки компенсируют риски низколиквидного залога.

Зарубежная ипотека

Зарубежная недвижимость пользуется все большим спросом среди россиян, при этом отечественные банки пока готовы давать деньги на покупку недвижимости за границей только под залог имеющихся на родине квартир и домов. В ближайшем будущем ситуация может измениться: некоторые игроки уже запустили пилотные ипотечные программы под залог недвижимости, приобретаемой в других странах.

Впрочем, в качестве обеспечения по кредиту пока рассматриваются только объекты в определенных жилых комплексах, аккредитованных банком. Пока на рынке действуют всего несколько подобных предложений. Так, «Кредит Европа банк» предлагает ипотеку на покупку жилья в новостройках Турции. Этот кредит выдается только в рублях и обойдется заемщику в 17–19 % годовых; из собственных средств клиенту придется оплатить как минимум 20 % стоимости жилья.

Иностранный заемщик

Хотя отечественный рынок ипотеки в своем развитии ориентируется на западные образцы, далеко не все ипотечные продукты, распространенные в Европе и Америке, доступны россиянам.

Например, за рубежом успешно реализуются такие программы, как ballon loan (шаровой кредит), по которым ипотечные платежи возрастают к концу срока. Такие программы удобны, например, молодым специалистам, чья карьера идет в гору и доходы ежегодно увеличиваются.

Зарубежные банки работают также с так называемыми bullet loans, которые можно перевести как «пулевые кредиты». Заемщики, воспользовавшиеся этим ипотечным предложением, погашают всю задолженность единовременным платежом в конце срока действия договора.

Весьма популярна среди западных заемщиков ипотека «buy-to-let», то есть кредит на покупку недвижимости с целью ее последующей сдачи. В России такой способ вложения средств также востребован, однако при получении кредита заемщики часто предпочитают скрывать истинные цели приобретения жилья: ведь банки могут выступить категорически против сдачи залогового объекта в аренду.

Американские банки предлагают своим клиентам и такой продукт как «обратная ипотека». По этим программа кредит выдается пенсионерам под залог имеющегося в их собственности жилья и погашается после смерти заемщиков за счет продажи недвижимости. Кредит не выдается сразу в полном размере, а разбивается на ежемесячные выплаты, которые зачастую существенно превышают трудовую пенсию. В России подобную программу тестирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но в банковских линейках ее пока нет.


Татьяна Баирампас