| Налоговые тонкости ипотеки |
|
Сегодня уже все знают о главной налоговой льготе для физических лиц — имущественном налоговом вычете. Основанием для вычета является приобретение жилой недвижимости (комнаты, квартиры, дома, земельного участка, долей в них). Применение льготы позволяет вернуть из бюджета 13 % от затраченных 2 млн рублей и, кроме того, от уплаченных процентов по ипотеке. Такая выплата может значительно ослабить «тиски» ипотеки. При этом следует иметь в виду ряд моментов.
При всей привлекательности налоговой льготы существует ряд аспектов, которые могут доставить неприятности. Ситуация 1. Квартира приобретается на основании договора долевого участия в строительстве с использованием кредитных средств. Кредитная задолженность гасится в соответствии с графиком. Однако воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет налогоплательщик не может до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Ситуация 2. Квартира приобретена на вторичном рынке. Продавец квартиры владел ею менее 3-х лет и обязан задекларировать доход от продажи и уплатить налог на доходы. Поэтому он убеждает покупателя указать в договоре не фактическую сумму сделки, а заниженную, например, 2 млн рублей с целью сокращения своих налоговых обязательств. Покупатель для приобретения квартиры получает в банке кредитные средства в размере полной фактической суммы сделки, например, 7,5 млн рублей. Но в кредитном договоре указано, что банк непосредственно на приобретение квартиры предоставляет заемщику 2 млн рублей, а 5,5 млн рублей — на проведение ремонта. Такая ситуация чревата потерями для покупателя квартиры: налоговая инспекция предоставит имущественный налоговый вычет не в полном объеме уплаченных процентов по кредиту, а только в части, относящейся к 2 млн рублей. Ситуация 3. Гражданин заключил с банком выгодный кредитный договор (ипотека) с целью приобретения жилой недвижимости под низкий процент, Например, под 5 % годовых. Действующая ставка рефинансирования была равна 8,5 %. В этом случае, в соответствии с налоговым законодательством, у заемщика возникает налогооблагаемая база в виде материальной выгоды. Материальная выгода определяется как разница между 2/3 ставки рефинансирования и ставкой договора. В нашем примере превышение 2/3 ставки рефинансирования над ставкой договора составит 0,66 %. Исходя из этой разницы, определяется налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц. Освобождаются от налогообложения материальной выгоды только налогоплательщики, которые имеют право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилой недвижимости, т. е. те лица, которые еще не использовали эту льготу ранее. Ситуация 4. Квартиру с использованием ипотеки приобретает гражданин РФ, который большую часть времени (более 183 дней в году) проживает за пределами РФ. С позиций налогового законодательства такой гражданин не является налоговым резидентом, а, следовательно, не может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в связи с приобретением квартиры и оплатой процентов по кредиту до тех пор, пока не приобретет вновь статус налогового резидента. Самостоятельно учесть все нюансы неспециалисту достаточно сложно. Поэтому советуем воспользоваться Программой «Персональный аудит», которая дает возможность физическим лицам правильно сформировать сделки купли-продажи недвижимости, в полном объеме получить налоговые льготы. На сайте www.personaudit.ru предоставляется бесплатное консультирование по вопросам налогообложения физических лиц. Специалист программы по телефону: |