| Венгрия: территория инвестиций |
Недвижимость в Венгрии сегодня привлекает внимание не только инвесторов, но и тех, кто ищет возможности комфортной жизни по умеренной цене.От Буды до Пешта
История Венгрии началась две тысячи лет назад, когда ее территория вошла в состав римской провинции Паннонии. Предки современных венгров — кочевники мадьяры — стали хозяевами страны лишь в конце IX века. В 1 000 году венгры приняли католичество, и Папа римский благословил создание венгерского королевства. С XVI власть перешла к династии Габсбургов. В XIX веке было образовано единое государство Австро-Венгрия, просуществовавшее до 1918 года. После Второй мировой войны в Венгрии был установлен советский режим, и только в 1989 году страна пришла к демократическому правлению. В 2004 году Венгрия вступила в Евросоюз.Особенно ярко историческое наследие страны проявляется в Будапеште — одном из красивейших городов Европы. Расположенный на месте древнеримского Аквинкума, он соединил два берега Дуная: Буду с ее старой крепостью на зеленых холмах и элегантный современный Пешт. Несмотря на столичный статус, Будапешт спокоен и умиротворен: аллеи острова Маргит, многочисленные термальные купальни и живописные парки располагают к неторопливому отдыху. Еще одна достопримечательность Венгрии — озеро Балатон. Самое большое пресноводное озеро Европы давно известно как престижный курорт. На «венгерском море» можно не только провести пляжные каникулы, но и заняться водными видами спорта, например, яхтингом или серфингом. В нескольких километрах от Балатона находится озеро Хевиз — крупнейший в Европе термальный водоем. В его целебных водах с уникальным химическим составом лечатся многие заболевания, в том числе сложные нарушения опорно-двигательной, нервной и кровеносной системы. Раньше Венгрия привлекала преимущественно западно-европейских покупателей. Несколько лет назад на нее обратили внимание и россияне. Ка считает директор по международным продажам и маркетингу компании «Кордиа» Дмитрий Гуляев, основным преимуществом Венгрии для наших соотечественников является «европейский порядок за небольшие деньги». Это действительно недорогая страна, с хорошей экологией, приятным мягким климатом, богатой историей и либеральным отношением к иностранцам. Данные факторы позволяют Венгрии занимать достаточно высокие позиции в международных рейтингах стран по качеству жизни (обычно 18–25 место, тогда как Россия, как правило, не поднимается выше 80-ой строчки). «Развивающаяся экономика предоставляет свой шанс предприимчивым людям, и свой бизнес в Венгрии начинает все больше россиян», — добавляет эксперт. 
Дмитрий Гуляев условно разделяет российских покупателей недвижимости в Венгрии на три группы: те, кто покупают объекты для отдыха; инвесторы, получающие прибыль от сдачи квартир и домов аренду; люди, которые обзаводятся жильем, чтобы регулярно посещать эту страну или постоянно здесь жить.Интерес российских покупателей сосредоточен на трех регионах: Будапешт, прибрежная зона озера Балатон и окрестности озера Хевиз. Также спросом пользуются объекты в городе Шопрон, расположенном недалеко от границы с Австрией и популярных горнолыжных курортов в Альпах. В других областях Венгрии наши соотечественники приобретают жилье крайне редко — на долю рядовых провинций приходится не более 1 % сделок. Отдых по-европейскиПриобретение квартиры или дома в Венгрии для собственного отдыха на первый взгляд кажется не вполне логичным: ведь один из обязательных атрибутов летних отпусков для большинства россиян — это море и пляж. На самом же деле отдых на Балатоне по качеству не уступает популярным средиземноморским курортам, а если все-таки очень хочется моря, то из Будапешта за пять часов можно доехать до адриатического побережья Хорватии или Словении. Кроме того, Венгрия чрезвычайно интересна своими экскурсионными маршрутами, да и до красот Вены и Братиславы — рукой подать. При этом цены на недвижимость и стоимость жизни в Венгрии гораздо ниже, чем в популярных курортных странах (например, Греции, Италии, Испании, Хорватии, Черногории). По данным главного редактора портала о зарубежной недвижимости Prian Филиппа Березина, для отдыха россияне приобретают, как правило, недвижимость на берегах Балатона и Хевиза. Доходная арендаВ инвестиционных целях чаще всего покупают недвижимость в Будапеште. Жилье в курортных городках близ Балатона также можно приобретать для последующей сдачи, однако туристический сезон в них длится с мая по сентябрь, и найти арендаторов в другие месяцы будет непросто. Для вложений в венгерскую недвижимость сейчас вполне благоприятный момент: эксперты отмечают признаки восстановления рынка после кризиса. «В последние 6 лет недвижимость в Венгрии дешевела. Снижение было небольшим — за последний год около 2 %, но стабильным», — отмечает Филипп Березин. Как поясняет Дмитрий Гуляев, цены на недвижимость в кризисный период не показали резкого спада, так как перед кризисом не успел надуться ценовой пузырь. В связи с этим венгерский жилищный рынок не так сильно пострадал от финансового кризиса, как рынки большинства европейских стран. В то же время спрос со стороны иностранных инвесторов сократился, и в настоящий момент жилье в стране приобретают по большей части резиденты Венгрии. 
Особая ситуация сложилась на первичном рынке: здесь, по данным Дмитрия Гуляева, цены практически не упали. Это связано с тем, что большинство девелоперов заморозили или вообще закрыли стройки. В итоге предложение на этом рынке сократилось быстрее, чем спрос.С осени прошлого года падение цен на всех сегментах рынка остановилось. «Ожидать в ближайшем будущем на венгерском рынке жилья бума продаж или роста цен не приходится: цены стабилизируются, но не вырастут», — полагает Филипп Березин. Другой прогноз дает Дмитрий Гуляев: качественная недвижимость и новостройки в Венгрии уже постепенно дорожают, и эта тенденция сохранится в течение всего 2013 года. В любом случае, очевидно, что ждать дальнейшего снижения цен не стоит, и вкладываться в венгерскую недвижимость выгодно именно сейчас. Схема покупки недвижимости с целью перепродажи вряд ли актуальна. Большинство инвесторов вкладываются в венгерскую недвижимость для получения дохода от ее последующей сдачи в наем. «Хотя рынок аренды в Венгрии развит не так, как в Германии, найти арендатора на хороший объект нетрудно», — уверен Филипп Березин. По его мнению, наиболее перспективен для таких инвестиций Будапешт. Впрочем, доходность вложений в арендную недвижимость не слишком велика: примерно 5–6 % годовых. Также нужно помнить, что прибыль от аренды облагается налогом (он рассчитывается по прогрессивной шкале от 18 до 40 %). Заветный ВНЖТретья категория покупателей венгерской недвижимости — те, кто часто приезжает в страну и рассматривает возможность переезда сюда на постоянное место жительства. Для этих людей также наиболее интересны столичные объекты. Главное, что нужно помнить в этом случае: покупка недвижимости не дает права на постоянное проживание в стране. Россиянам, владеющим жильем в Венгрии, довольно просто получить визу, но находиться в стране они могут не более 90 дней в течение полугода. Впрочем, наличие собственного жилья может способствовать благоприятному решению по выдаче вида на жительство. Однако более важное условие — это регистрация в Венгрии собственного юридического лица и работа в созданной компании на директорской позиции. Регистрация фирмы обходится, как правило, в 1 500–3 000 евро (440 000–880 000 форинтов), после чего придется оплачивать ежемесячные расходы на бухгалтерское обслуживание компании, а также производить отчисления в пенсионный и социальный страховые фонды. Это немалые траты, но только таким образом можно относительно просто и быстро (в срок от трех месяцев) получить венгерский ВНЖ и затем пользоваться всеми преимуществами страны-члена ЕС. Цена вопроса
Из венгерских городов наиболее высокие цены на недвижимость в Будапеште. Однако здесь у покупателя имеется выбор. «В городе есть как элитные районы, так и скучнейшие спальные окраины с вызывающей зевоту панельной архитектурой. Соответственно, и цены скачут от 1 000 евро (293 000 форинтов) за кв. м. на задворках до 3 000 евро (880 000 форинтов) в центральных районах», — сообщает Дмитрий Гуляев. При желании можно найти объекты и по цене 650 евро (190 000 форинтов) за кв. м., правда, расположение и состояние квартиры будут далеки от идеальных.В Будапеште развито как многоэтажное, так и малоэтажное строительство. В черте города можно приобрести не только квартиру в многоэтажке, но и таунхаус или апартаменты в малоэтажном коттедже. Стоимость во многом зависит от расположения объекта и видовых характеристик (лучшие виды — на Дунай и набережные). Традиционно жилье в Буде стоит дороже, чем в Пеште. Предложений на вторичном рынке в столице гораздо больше, чем новостроек, однако именно первичка привлекает российских покупателей. Дмитрий Гуляев объясняет это тем, что основным критерием выбора жилья является его ликвидность, поэтому покупают в первую очередь то, что затем можно будет выгодно продать. Новостроек в престижных местах немного, но все же даже в историческом центре сейчас строится несколько современных жилых комплексов. Новую качественную студию в центре города можно приобрести за 50 000 евро (14 680 000 форинтов), двухкомнатную квартиру того же класса — за 70 000 евро (20 553 000 форинтов и выше. Стоимость жилья на берегах Балатона не сильно отличается от столичных. В окрестных туристских городах-поселках (Балатонфюред, Кестхей, Шиофок) можно приобрести небольшие коттеджи и дома на расстоянии до 10 км от озера по ценам в 2–3 раза ниже, чем в прибрежных районах. «Стоимость реальных предложений начинается примерно от 40 000 евро(11 744 000 форинтов), — сообщает Дмитрий Гуляев. — Варианты дешевле — единичны или просто плохи». Небольшие квартиры и студии можно найти и по более низкой цене — от 20 000 евро (5 872 000 форинтов). Жилье в районе термального озера Хевиз еще несколько лет назад можно было купить по вполне доступным ценам. Сейчас стоимость квадратного метра здесь сравнялась с «балатоновскими» показателями. Как объясняет Дмитрий Гуляев, это произошло из-за наплыва российских покупателей, который наблюдается последние три года. Алгоритм покупки
Как правило, у нерезидентов не возникает особых проблем при оформлении сделки. Процесс покупки жилья проходит по стандартной схеме и состоит из следующих этапов.
Дополнительные расходыКак только последний этап пройден, покупатель становится полноправным собственником жилья. По сравнению со многими другими европейскими странами тарифы на коммунальные услуги в Венгрии весьма умеренные. За двухкомнатную квартиру в столице при постоянном проживании летом ежемесячно нужно платить 50–80 евро (14 700–23 500 форинтов, зимой — 80–110 евро(23 500–32 350 форинтов). Эта сумма включает оплату воды, газа, электричества, отопления, а также взносы на обслуживание и ремонт мест общего пользования. Если квартира пустует, расходы снижаются до 1 евро (300 форинтов) за кв. м. Тем, кто собирается сдавать приобретенное жилье, не стоит беспокоиться о коммунальных счетах — в Венгрии их традиционно оплачивает арендатор. При совершении сделки купли-продажи покупателю придется оплатить услуги риэлтора (нередко эта сумма включается в стоимость жилья), пошлину за получение разрешения на регистрацию объекта недвижимости и за саму регистрацию в государственном кадастре (около 190 евро). Кроме того, с суммы по договору нужно уплатить разовый налог в размере 4 %. В дальнейшем налоги с собственника не взимаются (исключение составляют некоторые туристические районы, но и в них ежегодный налог с владельцев недвижимости обычно не превышает 100–150 евро). Жилье в кредитЕще несколько лет назад иностранцы, приобретающие жилье в Венгрии, могли рассчитывать на ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, причем ставки по таким кредитам находились на уровне 3–5 %. В последнее время ситуация изменилась, и сегодня получить в венгерских банках ипотечный кредит иностранцу практически невозможно. Так что желающим купить недвижимость в Венгрии придется либо рассчитывать только на собственные средства, либо получать ипотеку по программе «на любые цели» или «на приобретение жилья за рубежом» в российском банке под залог имеющейся в нашей стране недвижимости. Ставки по таким кредитам как минимум на 1,5–2 % выше, чем по стандартным ипотечным предложениям, и находятся в диапазоне 13,5–15 %. Приобрести жилье в Венгрии в ипотеку по такой схеме вполне реально, однако не стоит рассчитывать, что доход от аренды купленного жилья и ежегодный рост его стоимости быстро компенсируют расходы по кредиту. Татьяна Баирампас |