Жилье дешевым не бывает?

Можно ли найти недорогие квартиры в Москве и области


Квартира в столичном регионе по нестоличным ценам — мечта большинства тех, кому сложно увязать свои финансовые возможности с представлениями о комфортной жизни. Может ли она стать реальностью?

Запредельные цены на жилье давно стали в России притчей во языцех. Сегодня приобрести квартиру на собственные или заемные средства в состоянии не более 26 % россиян. Три четверти населения не могут рассчитывать даже на ипотечный кредит, при этом около 25 % граждан проживают в аварийных домах. Различные программы, направленные на решение жилищного вопроса, оказываются мало результативными в масштабах страны, улучшая положение лишь отдельных социальных групп.

При этом рецепт доступного жилья всем известен: снижение цены квадратного метра плюс уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Однако строительство дешевого жилья требует активного государственного участия, в частности льготного кредитования застройщиков, бесплатного предоставления земельных участков под дома эконом-класса и т. д. Способствовать удешевлению метра может и внедрение инновационных технологий строительства. И то, и другое существует пока только в проектах. Что же касается ипотечных ставок, то здесь тоже не обойтись без государственного вмешательства. Сначала правительство делало оптимистичные прогнозы об их снижении до 4–6 %. Затем, в Указе Президента РФ № 600 от 7 мая 2012 года, вышло постановление о снижении к 2018 году среднего уровня ставок по ипотечным жилищным кредитам до показателя инфляции, увеличенного на 2,2 % (в 2012 году инфляция составила 6,6 %, то есть в соответствии с этим указом ипотека должна выдаваться под 8,8 %). Правда, недавно премьер-министр Дмитрий Медведев скорректировал краткосрочные планы, заявив, что в 2013 году среднюю ставку по ипотеке нужно уменьшить хотя бы до 9–10 %.

К сожалению, в реальности наблюдается противоположная картина: ставки не только не падают, но продолжают расти и на данный момент находятся на уровне 12,7 % годовых.

Что делать тем, кто не может годами ждать выполнения правительственных обещаний и вынужден покупать жилье сейчас, несмотря на неподъемные цены и жесткие условия по кредитам? Чтобы ипотека не стала «черной дырой», в которую ежемесячно будет улетать весь семейный доход, этим людям приходится выбирать наиболее экономичные варианты на рынке недвижимости, ограничивая бюджет покупки суммой в 2,5–3 млн рублей. При условии, что заемщик может выплатить первоначальный взнос в размере как минимум 10 % стоимости жилья (например, из средств материнского капитала), сумма кредита составит 2,25–2,7 млн рублей, что при сроке кредита в 15 лет означает ежемесячные выплаты на уровне 27–32 тыс. рублей. В 2012 году средняя зарплата в Москве составляла 45 тыс. рублей, а в Московской области — 32 тыс. рублей, так что семье, в которой оба супруга работают, выплатить такой кредит, в общем-то, реально. Вопрос в другом — где найти квартиру по этой цене?

Москва слезам не верит

«Дешевое жилье в Москве» — словосочетание практически неупотребляемое, ведь мы давно привыкли считать, что любая квартира внутри МКАД стоит баснословных денег. В принципе, так оно и есть — за небольшими исключениями.

«Наиболее экономичные предложения на вторичном рынке недвижимости в Москве — это „хрущевки“, но их осталось не так уж и много, предложение составляет всего 5 %», — сообщает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Цена квадратного метра в таких квартирах составляет в среднем 155,6 тыс. рублей, что несколько ниже средней цены за «квадрат» по Москве (175,1 тыс. руб. за кв. м.). Больше всего предложений квартир такого типа сосредоточено не в очень престижных округах — ВАО, ЮЗАО, ЮВАО.

По данным эксперта, стоимость самой дешевой вторичной квартиры в Москве весной 2013 года составила 3,95 млн рублей (по этой цене была выставлена однокомнатная квартира площадью 39 кв. м. на ул. Булатниковской в ЮАО). На тот же минимальный ценовой порог указывает и исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. Самый недорогой объект в базе компании — это квартира в Алтуфьевском районе, на третьем этаже 5-этажного кирпичного дома, общей площадью 18,1 кв. м. с 3-метровой кухней. Продается такое жилье за 3,85 млн рублей.

Очевидно, что покупателям с ограниченным бюджетом придется пожертвовать качеством жилья. Квартиру с дисконтом можно найти в домах, расположенных далеко от метро, в экологически неблагополучных районах, в неблагоустроенных, небезопасных дворах. Если говорить о типе постройки, то эконом-предложения стоит искать в старых панельных пятиэтажках или типовых панельных домах высотой 9–14 этажей: цены в них на 20–30 % меньше, чем в современных монолитно-кирпичных зданиях. По сниженной цене в большинстве случаев продаются квартиры на первом и последнем этажах (минус 2–10 % от стоимости), со смежными комнатами, сидячей ванной, без балкона и с невыигрышным видом из окон.

Жилье за МКАД: дешево и сердито

В столице даже в самых ветхих и неприглядных домах квартиру за 2–3 миллиона не найдешь. Если финансы никак не позволяют рассчитывать на большее, выход один — покупать жилье в Подмосковье. Здесь можно найти объекты в пределах указанного бюджета.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина разделяет рынок недвижимости МО на несколько ценовых зон, наиболее дорогая из которых — ближнее Подмосковье (Реутов, Мытищи, Химки, Красногорск). Здесь можно купить жилье в среднем по цене от 100 тыс. рублей за кв. м., а среди самых дешевых предложений, за исключением комнат и долей, — квартиры стоимостью от 3–3,2 млн рублей.

Во второй зоне (более удаленные от МКАД города: Балашиха, Подольск, Ивантеевка) средняя стоимость кв. м. составляет около 78 000–82 000 рублей. Стоимость предложения начинается от 2,5–2,6 млн рублей, не включая комнаты и доли.

Третья зона — города в пределах 30 км от МКАД — характеризуется средней стоимостью кв. м. около 70 000–80 000 рублей и ценами на квартиры от 2–2,2 млн рублей.

Чем дальше в область — тем дешевле недвижимость. Тем, кому непринципиальна близость к Москве, могут подойти весьма заманчивые по цене предложения дальнего Подмосковья. По данным Алексея Шленова, самая недорогой объект в этом регионе находится в городе Рошаль и продается за 800 тыс. рублей. Это двухкомнатная квартира площадью 39,6 кв. м. с 6-метровой кухней, расположенная на 4 этаже четырехэтажного кирпичного дома.

Помимо удаленности от МКАД на стоимость подмосковного жилья влияют такие факторы, как расположение дома относительно ж/д станции, загруженность автомагистралей, связывающих населенный пункт с Москвой, экологическая обстановка и уровень развития инфраструктуры. В связи с этим в таких городах, как Люберцы и Балашиха, недвижимость несколько дешевле, чем в других населенных пунктах, находящихся на аналогичном расстоянии от столицы. Это связано с тем, что трассы, ведущие от этих городов к столице, хронически перегружены, а инфраструктура развита значительно слабее, чем, например, в Подольске или Королеве.

Надежда на новостройку

Еще один сценарий малобюджетной покупки — инвестиции в недвижимость на этапе строительства. Приобретение жилья на стадии котлована позволяет сэкономить около 30–40 % его итоговой стоимости.

Правда, в Москве новостроек эконом-класса не так уж много, а цены в них все равно высокие. Впрочем, можно найти несколько проектов стоимостью порядка 100 тыс. рублей/кв. м. Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова приводит в качестве примера новый ЖК, в котором можно купить однокомнатную квартиру площадью 38,21 кв. м. за 4 012 050 рублей.

В Подмосковье предложений на рынке новостроек несравнимо больше. На сумму до 3 млн рублей можно приобрести жилье как эконом-, так и комфорт-класса. По данным компании «Метриум Групп», в начале года квартиры стоимостью до 3 млн рублей предлагались в 17 проектах эконом-класса и в 10 проектах комфорт-класса на начальной и средней стадии строительства.

Одно из самых доступных предложений на рынке подмосковных новостроек — студия в мкр. Светлый в 20 км от МКАД. Эта квартира площадью 30,5 кв. м. продается за 1,413 млн рублей.

Эксперты «Метриум Групп» обращают внимание на то, что квартира в новостройке класса «комфорт» не обязательно обойдется дороже эконом-класса. Например, однушку площадью 38,65 кв. м. в ЖК уровня «комфорт» в Балашихе можно купить за 2,589 млн рублей.

Объекты в том же ценовом диапазоне можно найти и в нескольких жилых комплексах, построенных более чем на 70 %. Таких предложений немного, и наиболее демократичное из них — однокомнатная квартира за 2,487 млн рублей в уже построенном доме в Балашихе. Площадь такого жилья — 38,86 кв. м.

Обратная сторона дешевизны

Любая сделка с недвижимостью требует тщательной подготовки и проверки, особенно это касается предложений с заниженной стоимостью, предупреждает Светлана Бирина. Стремление покупателя приобрести жилье по максимально выгодной цене понятно, однако в случае, когда стоимость является единственным критерием выбора, велика вероятность оказаться жертвой недобросовестных продавцов.

Если недвижимость продается по цене более низкой, чем большинство аналогичных объектов, для этого могут быть очевидные и неочевидные причины.

Для вторичного рынка очевидными причинами можно считать состояние дома и самой квартиры. Для новостроек решающим фактором ценообразования, помимо расположения и класса объекта, является стадия строительства.

Если очевидных причин нет, или они являются недостаточными основаниями для предоставляемого дисконта, стоит всерьез задуматься о том, что может стоять за столь заманчивым предложением.

Рассмотрим пример: в Северо-Восточном округе Москвы продается однокомнатная квартира площадью 40 кв. м. на 14 этаже 16-тиэтажного современного панельного дома по цене 5,25 млн рублей. В квартире сделан евроремонт, застеклен балкон, окна выходят во двор. До метро Алтуфьево можно доехать за 7 минут.

В тоже время по данным ГК «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена кв. м. в современном панельном доме в районе Алтуфьевский составляет 147 505 рублей. Рассматриваемая нами квартира предлагается по цене 131 250 руб. за кв. м., что на 11 % ниже среднего значения. В описании квартиры единственным параметром, снижающим стоимость жилья, является удаленность от метро (1,5 км). В соответствии с применяемыми формулами оценки такое расстояние до метро может уменьшить стоимость недвижимости в среднем на 7 %. В то же время качественный ремонт в квартире, как правило, повышает ее стоимость на 10–15 %.

Таким образом, в данном случае оправданность дисконта в 11 % от средней цены вызывает сомнения. Вполне вероятно, что у продавца есть другие причины, по которым он желает поскорее продать свое жилье, уступив в цене. Чаще всего таким способом пытаются скрыть проблемы с правоустанавливающими документами, надеясь, что покупатель, привлеченный выгодным предложением, не будет слишком придирчив. Излишне говорить, что в такой ситуации, напротив, требуется тщательный анализ юридической истории объекта, чтобы избежать в будущем столкновения с родственниками и наследниками бывших владельцев, заявляющими о своих правах на квартиру.

При покупке новостройки титульные риски практически исключены, однако и на первичном рынке стоит опасаться заниженных цен. Суперпредложние на поверку может оказаться простым мошенничеством, и встречается такое довольно часто.

Так, в начале прошлого года шли активные продажи квартир в рамках проекта Румянцево. Застройщик обещал возвести малоэтажный клубный дом в 2 км от МКАД по юго-западному направлению, в поселке с развитой инфраструктурой, обустроить территорию и ввести объект в эксплуатацию в I квартале 2013 года. Купить однокомнатную квартиру в этом доме можно было за 2 млн рублей, причем с полной внутренней отделкой. Стоит ли говорить, что для Новой Москвы, да еще и на минимальном расстоянии от кольцевой автодороги, такое предложение было уникальным. Квартиры разошлись быстро, правда, сделки заключались не по ФЗ 214. К концу 2012 года дольщики обнаружили, что строительство не только не началось, но и вряд ли вообще когда-либо станет возможным, так как земля под проектируемый дом имеет назначение «для ведения личного подсобного хозяйства», и получение разрешения на строительство многоквартирного дома на таком участке затянулось на неопределенный срок. К слову, владельцы квартир в других домах того же застройщика оказались не в лучшем положении: два проекта попали в реестр незаконных строений в Московской области, опубликованный на официальном сайте Комитета МО по жилищному строительству. Цены в незаконно возводимых домах также были более чем доступны.

Конечно, не стоит заранее причислять все недорогие новостройки к мошенническим проектам: в большинстве случаев риски вложения в недвижимость на стадии котлована оправдываются последующей прибылью, а для покупателей с ограниченным бюджетом такие инвестиции являются практически единственной возможностью приобрести новое качественное жилье. Кроме того, покупка недвижимости — это скорее логическая задача, чем лотерея: тщательный анализ данных о продавце и объекте с привлечением опытных специалистов позволяет относительно точно прогнозировать исход сделки и минимизировать существующие риски.


Татьяна Баирампас