| Дело за малым |
Кому и почему может быть интересна покупка малоэтажного жилья?Малоэтажное жилье за пределами МКАД по доступным ценам может стать достойной альтернативой квартире на десятом этаже в унылом «спальном» районе столицы. Малоэтажное жилье — это индивидуальные и многоквартирные дома до трех этажей. Среди них выделяются коттеджи и таунхаусы с прилегающими земельными участками, а также многоквартирные застройки. 
Как правило, они объединяются в микрорайон со своей собственной инфраструктурой: детскими садами, больницами, парковками и т. д. Это далеко не полный перечень удобств, которые могут быть включены в «окружающую среду», но все, конечно, зависит от класса недвижимости. Например, в элитных проектах может быть оборудован причал для яхт и поле для гольфа.Меньше — значит лучше?В чем состоят преимущества покупки квартиры в малоэтажном доме? Прежде всего, это другой уровень жизни — более комфортный и экологичный, поскольку малоэтажные комплексы в основном сосредоточены за городом. Удобным делает проживание и тот факт, что количество жильцов в «малоэтажке» в разы меньше, чем в высотном доме: уменьшается количество источников шума. Впрочем, такая «камерность» может прийтись по душе далеко не всем. Для них отметим более практичный момент: в доме с небольшим количеством жильцов снижается нагрузка на инженерные мощности, что увеличивает сроки их эксплуатации. Нет больших проблем и со свободными местами на парковке. И, наконец, «малоэтажки» выглядят привлекательнее многоквартирных домов с эстетической точки зрения. Правда, из особенностей таких домов вытекают и их недостатки. Например, для некоторых людей существенным может стать отсутствие лифта, удаленность от города (а значит, и от места работы). Далеко не у всех есть силы и время на каждодневные разъезды «по делам». Поэтому квартиры в «малоэтажках» могут быть востребованы, прежде всего, пожилыми или, наоборот, молодыми семьями (которые работают в Москве, но не могут себе позволить собственное жилье в черте города). Поскольку транспортная проблема является для многих граждан ключевой, девелоперы ведут активную работу в тех районах, где в рамках госпрограммы планируется строительство станций метро. В этот список входят Калужское, Киевское, Минское, Ленинградское и Сколковское шоссе. 
Для того чтобы жизнь за городом была в радость, нужны все условия. К счастью, девелоперы это понимают, поэтому сосредотачиваются на проектах комплексной застройки — когда помимо жилой недвижимости на территории комплекса расположены объекты инфраструктуры (детские сады, школы, магазины, спортивные центры и пр.). Но ими застройщики обычно занимаются в последний момент, когда объект уже практически построен (ситуации, когда оба процесса происходят одновременно, встречаются редко). Поэтому жильцы первой очереди вынуждены смиряться с определенными неудобствами.Но такой фактор как стоимость объектов малой этажности вполне может перевесить эти неудобства. Как правило, их цена на Его цена зависит от стадии строительства (на начальных этапах строительства цена на Больше, чем квартираОтдельно стоит сказать о таунхаусах. Они давно популярны на Западе, но на российской почве приживались довольно долго. Происходило это отчасти из-за того, что такой формат жилья непривычен для наших граждан. К тому же, на заре своего появления таунхаусы были довольно дорогим удовольствием — предложения были, в основном, сосредоточены в премиальном сегменте. Сейчас ситуация изменилась: на рынке Подмосковья представлено довольно большое количество поселков, состоящих исключительно из таунхаусов. Сегодня этот формат представлен уже и в бизнес-, и в эконом-классе, а популярность «квартир с отдельным входом» (как называют таунхаусы) заметно возросла. Почему так происходит при небольшом, в общем-то, спросе на загородное жилье? Причина в том, что они меньше по площади, чем индивидуальные дома, а значит, дешевле и проще в обслуживании. 
Не стоит забывать и о финансовом аспекте — некоторые таунхаусы вполне доступны по цене. Для сравнения: среднерыночная стоимость коттеджа в сегменте «эконом» составляет 5,5 млн рублей, а приобрести квартиру в таунхаусе можно за 3,7 млн рублей.Впрочем, этого никак не скажешь о таунхаусах премиум-класса. Среди них встречаются дуплексы (сдвоенные дома). Такие предложения есть, например, в поселках «Променад», «Новогорск-7», «Резиденция Рублево». Их стоимость начинается от 25 млн рублей. Еще более роскошные варианты — в поселках «Новоархангельское», «Коровино» и «Ильинский квартал». Цена удовольствия проживания здесь начинается от 45 млн рублей. В столице таунхаусы стали появляться только последние семь лет, и пока еще нет традиции такого строительства — предложения штучны. Так, на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным компании «Миэль», они составляют всего 0,65 % от всех предложений рынка. Столичные таунхаусы обычно расположены в микрорайонах, построенных недавно — в Ипотечные сложности
Получить ипотечный кредит на покупку малоэтажного жилья несколько сложнее, чем в случае с городской квартирой. Кредитные организации настороженно относятся к таким объектам залога, поскольку считают их низколиквидными. Если квартиру в столице в случае дефолта заемщика реализовать нетрудно, то с подмосковным жильем в «малоэтажке» дело обстоит хуже. А подобные опасения банков всегда отражаются на величине процентных ставок. В случае с малоэтажным жильем они начинаются от 14 %.Возможно, именно поэтому объем ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости остается небольшим. Для примера можно отметить долю загородной ипотеки в общем объеме такого крупного игрока ипотечного рынка как банк ВТБ24. При огромных объемах кредитования в целом, загородный сегмент составляет здесь всего 1 %. Что касается размера первоначального взноса, то он, как правило, должен составлять не менее 30 % от оценочной стоимости приобретаемого жилья. В течение прошлого года некоторые банки дали надежду на оживление этого сегмента рынка — начали выдавать ипотеку на покупку загородных домов недалеко от Москвы и Петербурга. Банк Москвы представил свою ипотечную программу для загорода. Ипотечные кредиты на приобретение таунхаусов начал выдавать и 2TBank. Кредиты у них предоставляются в рублях в размере до 10 млн рублей. Позже о сборе заявок на покупки таунхаусов объявил Московский банк Сбербанка России. 
В случае со строящимся жильем у заемщика появляется еще больше проблем. Ведь на низких стадиях строительства объект еще не обеспечен ни коммуникациями, ни инфраструктурой, и никто не возьмется со стопроцентной уверенностью сказать, что они точно появятся. Получается, рискуют все — и банк, и сам заемщик. Для того чтобы получить ипотеку в такой ситуации, придется потратить силы и время еще и на сбор дополнительной документации (подробный план строительных работ). Нередко заемщики пренебрегают этим и приходят в банк за получением займа на покупку, по сути, мифического жилья. На что получают «кредитный отказ». Существуют схемы, которые подразумевают получение кредита несколькими траншами — по мере продвижения строительства. В этом случае заемщику деньги переводят частями и строго по графику застройщика. Таким образом, весь ипотечный кредит «разбивается» на несколько частей (например, 4 раза по 1 млн рублей). Такая схема удобна еще и потому, что избавляет заемщика от необходимости обслуживать кредит, если строительство будет заморожено или пойдет с опозданием. Причины слабого развития загородной ипотеки вполне объективны. Ипотечный рынок — это отражение рынка недвижимости. А объем рынка загородного жилья значительно меньше рынка городской недвижимости. И одна из причин этого явлению — проблемы с инфраструктурой и транспортом. Для горожан загородное жилье не стало пока альтернативой квартире. Таунхаус или коттедж до сих пор остаются для большинства «предметами второй необходимости». А насколько оправданно ради брать ипотеку на Но, в целом, получить ипотечный кредит на приобретение строящегося или сданного таунхауса легче, чем для покупки дома на вторичном рынке. Преимущество будут иметь, прежде всего, компании, имеющие совместные программы с банками (пока таких не более 20 %). Многие банки именно для таунхаусов делают исключения, приравнивая их по своему статусу к квартире, и кредитуя по тем же ставкам. Это объясняется тем, что большинство таунхаусов оформлены как квартиры с долевым участием собственности на земельный участок под ним. Елена Изюмова, |