| Ипотечный тайм-аут: что делать, если вы не можете погашать долг |
В силу разных обстоятельств заемщик может лишиться возможности обслуживать ипотечный кредит. Какие шаги следует предпринять в этой ситуации, чтобы не потерять квартиру и деньги?Из двух зол выбирают меньшее
Принимая решение о покупке квартиры с помощью ипотеки, потенциальный заемщик должен отдавать себе отчет в серьезности данного шага. Ведь в этом случае речь идет о довольно крупной сумме, которую нужно будет выплачивать банку в течение длительного времени. Любые нарушения графика платежей обернутся дополнительными тратами (что черным по белому прописывается в кредитном договоре). Кроме того, жилье будет находиться в залоге у банка на протяжении всего срока кредитования, а это значит, что пренебрежение своими финансовыми обязательствами может стоить заемщику квартиры. Кредитор вправе продать заложенную недвижимость, если заемщик долго и упорно будет игнорировать требование банка расплатиться по счетам.Впрочем, иногда сами заемщики не возражают против такого сценария и рассматривают его как единственную возможность рассчитаться с банком. «Если заемщик взял кредит с минимальным первоначальным взносом, и потеря дохода произошла в начале обслуживания кредита, то следует задуматься о продаже залогового имущества или заключения с банком соглашения об отступном (передаче имущества в погашение долга)», — говорит заместитель генерального директора КБ «Московское ипотечное агентство» («МИА») Лада Краснова. В остальных случаях лучше не торопить ход печального события. «Взыскание должно проводиться только при невозможности реструктуризации ипотечного кредита и восприниматься как самая крайняя мера», — подчеркивает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко. Важно понимать, что дефолт заемщиков не является чем-то из ряда вон выходящим, и банки готовы к такому развитию ситуации. Поэтому сегодня у их клиентов есть возможность реструктурировать кредит (что позволяет временно уменьшить нагрузку на семейный бюджет). При этом банки не слишком заинтересованы в непростой процедуре взыскания предмета залога по той простой причине, что его последующая реализация не является их профильным бизнесом. «Примером может служить 2008 год, когда заметно возросла доля „невозвратов“ ипотечных кредитов, и у банков на балансе накопилось огромное количество залоговой недвижимости, — вспоминает Антон Сороко. — Так на рынке оказался большой объем предложения. Это привело к снижению цен на недвижимость и увеличению времени на поиски покупателя. Кредитные организации потеряли на этом деньги». Так что процесс реструктуризации долга выгоден и банкам, и заемщикам. Но оптимальным данное решение будет только в том случае, если финансовые затруднения носят временный характер. «Продавать квартиру стоит, если восстановления дохода не предвидится в течение ближайших двух лет», — резюмирует руководитель центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Сергей Джамалутинов. Реструктурируем долг
Реструктуризация не подразумевает «списание» долга. Деньги все равно придется возвращать, если, конечно, вы намерены сохранить приобретенное с их помощью жилье.В рамках программ реструктуризации могут быть изменены условия погашения кредита: срок кредитования, сумма ежемесячных платежей, размер процентов. Таким образом у заемщика появляется временный выход облегчить ипотечное бремя в случае наступления финансовых затруднений. Паниковать, отчаиваться или пытаться скрыться от кредитора в любом случае не стоит. Всегда можно постараться достичь договоренности с банком посредством честного разговора. «Если финансовое положение заемщика ухудшается (например, он теряет работу, перестает получать доход на прежнем уровне в результате заболевания, которое не является страховым случаем, и т. д.) и обслуживание ипотечного кредита становится непомерной нагрузкой, то заемщику следует обратиться в банк для решения вопроса о реструктуризации кредита», — рекомендует Лада Краснова. «Здесь важными плюсами для заемщика являются отсутствие просрочек (а соответственно пеней и штрафов) и то, что факт реструктуризации не отражается в кредитной истории клиента», — добавляет Сергей Джамалутинов. Универсальных программ реструктуризации в банках не существует. В каждом конкретном случае принимается индивидуальное решение, которое может быть выгодно обеим сторонам. Вариант реструктуризации ипотечного долга зависит от возможностей заемщика и размера остатка по кредиту. Так, ипотечнику может быть предоставлена отсрочка платежа по основному долгу. Тогда он продолжает ежемесячно платить до определенной даты только проценты. «В этом случае сумма основного долга не будет меняться до даты, определенной сторонами, — разъясняет Лада Краснова. — Далее заемщик должен будет единовременно или по графику погасить невыплаченный основной долг, чтобы сохранить сумму платежа, либо быть готовым платить увеличенный платеж до конца срока кредитования». Второй, наиболее распространенный вариант реструктуризации заключается в возможности получить отсрочку по ежемесячным платежам на определенный срок. По окончании этого времени заемщик будет должен выплатить накопленную сумму долга единовременно или по графику, либо перераспределить ее до конца срока кредита равными долями. Вот пример реструктуризации ипотечного кредита, рассчитанный Сергеем Джамалутиновым. Предположим, заемщик платит по кредиту 45 тыс. рублей в месяц аннуитентными платежами, из них 20 тыс. идет на уплату основного долга, а 25 тыс. — в счет процентов. Заемщик просит реструктурировать долг, банк предоставляет ему льготный период по уплате основного долга на полгода. Таким образом, клиент полгода платит по 25 тыс. рублей в месяц, а 120 тысяч (20×6) переносятся на конец срока кредитования (или, как вариант, распределяются равными частями на весь оставшийся срок кредитования). Ложка дегтя
Необходимо учитывать, что процесс реструктуризации ипотечного кредита потребует от заемщиков дополнительных усилий, трат и времени.Нужно будет заново собирать весь необходимый для ипотечной сделки пакет документов, а также представлять банку договор и справку об остатке ссудной задолженности. Перед принятием решения о реструктуризации, будет проведен полноценный анализ заемщика. Кредиторам понадобятся всевозможные документы по доходам и активам, которые подтверждали бы, что обслуживание ипотеки стало для должника непосильным бременем. Второй момент — финансовые издержки. Хотя никаких комиссий за проведение реструктуризации в кредитных организациях не предусмотрено, есть одно «но». Дело в том, что на предоставленные заемщику для погашения текущих обязательств денежные средства начисляются проценты. И они, как правило, выше, чем по основному ипотечному кредиту. «Таким образом, банк получает дополнительную выгоду при проведении реструктуризации долга заемщика», — замечает Антон Сороко. «Болезнь лучше предупредить»Попытаться уберечь себя от возможных проблем с обслуживанием ипотеки можно еще на стадии принятия решения получении кредита. Для этого нужно рассчитать, каково соотношение ваших доходов к платежам. Для комфортного обслуживания ипотеки ежемесячные расходы на нее должны составлять не более 40 % от совокупного семейного дохода. Впрочем, сегодня большинство банков допускают данное соотношение на уровне 50 %/50 %, замечает Сергей Джамалутинов. При этом надо понимать, что при доходе в 30 тыс. руб. отдавать 15 тыс. ежемесячно и жить на 15 тыс. в московском регионе будет весьма проблематично. Иногда у потенциального заемщика уже имеются другие финансовые обязательства (алименты, потребительские кредиты, плата за аренду и т. д.). Их наличие вовсе не означает, что на получении ипотеки можно поставить крест. Если ваш совокупный доход позволяют производить все выплаты исправно, и вы уверены в своих силах на будущее, то почему бы и нет? В противном случае сомнительность получения жилищного кредита очевидна. Когда еще лучше повременить с ипотекой? «Если человек привык жить от зарплаты до зарплаты и не собирается ужимать свои ежемесячные расходы, то это не для него», — уверена Лада Краснова. На сайте любого ипотечного банка есть ипотечный калькулятор, который позволяет рассчитать примерную сумму ежемесячного платежа. Так что оценить свои силы можно уже на подготовительном этапе. И если вас все устраивает, то можете подавать документы в банк. Кредитные менеджеры сделают более точный расчет, и если сомнений не возникнет и здесь, то можно начинать поиск ипотечного жилья. Главное, в любом случае не забывать о том, что кредит — это всерьез и надолго. Елена Изюмова |