| Страховка: без шанса на выплаты |
|
При получении ипотечного кредита заемщику придется оформлять страховой полис. По закону необходимым видом является только имущественное страхование приобретаемой недвижимости. Страхование жизни, здоровья заемщика и титульное страхование не относятся к обязательным условиям получения кредита, но большинство банков «мотивируют» приобретение соответствующих полисов — в противном случае ставка по ипотеке повышается. От чего защищает заемщика наличие полиса титульного страхование? Теория...
Страхование титула подразумевает страховку на случай того, что права собственности на приобретенный объект недвижимости будут оспорены.«Страхование недвижимости необходимо, ведь в случае наступления непредвиденных обстоятельств гарантом безопасности выступит именно страховая компания. Если вы застраховали титул, то это защищает вас от возможной потери права собственности на недвижимость», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Эксперт приводит в пример такие ситуации. Совершается покупка квартиры, а через некоторое время выясняется, что один из собственников на момент продажи жилья находился в местах лишения свободы, и поэтому сделка прошла без него. В таком случае после освобождения бывший заключенный имеет полное право на проживание в этой квартире. Еще один риск — приобретение квартиры от продавца, состоящего на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Впоследствии если этот человек или его представители смогут доказать в суде, что на момент продажи продавец находился в неадекватном состоянии, то на основании сделку признают недействительной. Также нередки случаи с неожиданным появлением неучтенных наследников бывшего собственника жилья. Например, внебрачный сын, будучи прямым наследником отца, вправе требовать свою долю в том случае, если другие родственники продали квартиру без его согласия. При оформлении титула страховая компания должна возместить заемщику ущерб, который он может понести в подобных ситуациях. «Титульное страхование — это единственный механизм, который действительно может застраховать интересы приобретателя жилья», — уверен исполнительный директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. Хорошо, если бы это было действительно так. Только вот не зря говорят: «гладко было на бумаге, да забыли про овраги». ...и практикаК сожалению, в действительности получить возмещение от страховой компании не всегда бывает просто. Вот один пример. Супруги Н. решили приобрести квартиру в ипотеку. Оформили страхование, получили кредит. Но пожить в новой квартире им пришлось недолго. Однажды к новоселам пришел молодой человек и сообщил, что он является наследником одной из бывших собственниц этой квартиры. Оказалось, что некогда здесь жила одинокая женщина. После ее смерти мошенники задним числом оформили продажу недвижимости. Затем эта жилплощадь несколько раз перепродавалась, пока не оказалась у героев нашей истории. В этой ситуации ни риэлторы, ни страховщики тщательно не проверяли историю квартиры. В итоге наследник на вполне законных основаниях обратился в суд, который наложил арест на недвижимость. При этом страховая компания отказывается производить положенные неудачливым новоселам выплаты. Страховая защита
Многие ошибочно думают, что при приобретении недвижимости по ипотеке можно полностью положиться на банк и страховую компанию, специалисты которых сами проверят квартиру должным образом.Как показывает практика, заемщикам нужно быть самим очень внимательным. Нередко страховщики и кредиторы проверяют лишь последнюю сделку с недвижимостью, «не копая глубоко». Если страховщики и видят какие-то риски, то могут заключить договор, который не обязывал бы их нести ответственность за предыдущие сделки. «Информация о том, в каких случаях страховая компания выплачивает страховую премию страхователю, содержится в договоре комплексного ипотечного страхования или правилах страхования (в зависимости от того как принято в страховой компании), — рассказывает руководитель ипотечной службы компании „Релайт-Недвижимость“ Ирина Кажикина. — Очень важным моментом страхования квартиры от утраты права собственности является наличие в договоре страхования ретроспективного покрытия. То есть распространение действия договора как на заключенный страхователем (заемщиком) договор купли-продажи квартиры, так и на все предыдущие переходы права собственности». К сожалению, достаточно большое количество заемщиков относятся к страхованию как еще к одной статье дополнительных трат при ипотечной сделке. Договоры они читают невнимательно или не читают вовсе. Да и к выбору страховой компании и объекта недвижимости относятся порой достаточно легкомысленно. «Нередко встречаются случаи, когда страховые компании не спешат расставаться со своими деньгами, в связи с чем приходится обращаться в суд для того, чтобы отстоять свои права. Это возможно, когда страховщиком выступает маленькая неизвестная компания. Поэтому лучше обращаться к проверенным крупным страховщикам или брокерам», — рекомендует Андрей Владыкин. При выборе страховой компании нужно выбрать ту, которая предлагает страхование ретроспективного покрытия. И конечно, в любом случае, нужно внимательно изучить правила страхования. Порой люди даже не дочитывают до конца документы, которые они подписывают. Ведь часто на это нужно потратить немало времени. К примеру, «Правила страхования недвижимого имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности или обременения правами третьих лиц» одной солидной страховой компании содержат 16 страниц убористого текста. Поэтому чаще всего заемщики удовлетворяются заверением менеджера о том, что страховая компания их не обманет. «Безусловно, верить работникам страховой компании (особенно если она крупная и давно работает на рынке) нужно, но лучше все же самому удостовериться, что вы подписываете, — говорит директор Департамента агентских продаж СК „Альянс“ Олеся Бухтоярова. — Впрочем, серьезные страховые компании, как правило, производят выплаты, независимо от того, есть пункт о ретроспективном покрытии или нет. Правда, только при одном условии: если клиент докажет, что он не знал о предыдущих нарушениях при переходе прав собственности квартиры. А вот если он этого доказать не сможет, то увы». Так что заемщики должны внимательно отнестись и к выбору объекта недвижимости. Покупателей должно насторожить, если:
От приобретения такой жилплощади лучше отказаться или доверить ее проверку профессиональному юристу. Вениамин Вылегжанин |