| Светлана Крошкина: «Нам важен человеческий подход к каждому клиенту» |
|
О том, какой взнос лучше вносить при ипотеке и как накопить на него, кому лучше покупать недвижимость на вторичном рынке, и чем интересен розничный бизнес — в интервью с Заместителем Председателя Правления Инвестторгбанк Светланой Крошкиной. — Светлана, многие банкиры открыто заявляют о том, что ипотека — неприбыльный продукт и в силу этого она им неинтересна. Ваш банк активно развивает данное направление бизнеса. Почему? 
— Я считаю целесообразным наличие этого продукта. Мы определили для себя концепцию развития ипотеки так, чтобы она была интересна и банку, и заемщикам (с точки зрения получения достаточно разумных условий по кредитованию). У людей очень велика востребованность в данном продукте, поскольку уровень удовлетворенности населения качеством их жилищных условий весьма низок. По-прежнему многие семьи живут с родителями, большинство людей, приехавших в крупные города, снимают жилье. По статистике, рынок ипотечного кредитования растет на 30 % в год, что позволяет сделать вывод о том, что наш банк продолжит занимать ту нишу на рынке, которую занимает сейчас. Несмотря на то, что наш банк достаточно крупный, для нас, как и для большинства кредитных организаций, несколько сложен доступ к долгосрочному финансированию. Поэтому мы работает с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по программе выкупа ипотечных ценных бумаг. Первая сделка запланирована на октябрь. — Как это происходит? — Мы «упаковываем» наши ипотечные активы путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые впоследствии будут обращаться на рынке, принося нам купонный доход. Это, в частности, позволяет банку очистить баланс от длинных активов на какой-то короткий промежуток времени и в дальнейшем — при выдаче ипотечных кредитов — уже заниматься самофондированием. Это сделка станет первой, но не единственной. — Давайте поясним нашим читателям, что такое ипотечные ценные бумаги и как их выпуск может отразиться на конкретном заемщике? — На конкретном заемщике это, наверное, никак не отразится: он продолжит оплачивать свой ипотечный кредит в офисах нашего банка на прежних условиях. Просто формально держателем залога станет так называемый ипотечный агент. Сделка по выпуску ипотечных ценных бумаг позволит банку сделать из «длинного» актива средней доходности (ставки по ипотеке сейчас варьируются в диапазоне от 11 до 14 %) — актив более ликвидный. Выкуп банком бумаг младшего транша превращает «длинную» ипотеку в короткие ценные бумаги с доходностью в 20 %! Объем первой сделки — 3 млрд рублей. Выпуск организует «ВТБ Капитал». — Вы совершенно справедливо отметили востребованность ипотеки. Иногда препятствием для получения ипотечного кредита является отсутствие первоначального взноса, причем даже у платежеспособных людей, которых не пугают последующие платежи по кредиту. Как накопить необходимые средства, особенно в условиях инфляции? — Мы часто спрашиваем наших клиентов о том, как они накопили на первоначальный взнос. Большинство отвечают, что когда они задумались о приобретении жилья, то начали откладывать какую-то существенную часть своих заработков именно на эти цели. В самом процессе накопления есть два положительных момента. Во-первых, человек в конечном итоге собирает необходимую сумму; во-вторых, он приучает себя к будущим платежам по кредиту. Одним из самых лучших способов накопления является банковский вклад. Ведь если хранить деньги дома, то всегда существует соблазн потратить их на какие-то сиюминутные нужды. Помимо сохранности сбережений, банк дает возможность получения дополнительных процентов. Сейчас в банках есть достаточно много интересных предложений по процентам. При этом следует учитывать, что чем на более длительный срок открыт вклада, тем больше доходность по нему. Ставка в — Каким должен быть размер первоначального взноса, чтобы впоследствии заемщику было комфортно обслуживать ипотеку? — В нашем банке минимальный размер первоначального взноса составляет 20 %. Это показатель рассчитан с точки зрения риск-менеджмента. Он показывает, насколько в среднем может подешеветь жилье, если что-то произойдет на рынке. Снижать взнос мы не планируем и еще по одной причине. В 2008 году во время кризиса мы столкнулись с тем, что ипотечные платежи в основном перестали осущствлять те клиенты, которые внесли мало собственных средств в приобретение жилья. В результате оно так и не стало для них «родным», и им было проще отказаться от платежей по кредиту, нежели бороться за эту квартиру. Нам важно, чтобы клиент сросся с мыслью о том, что это — его жилье, для этого он должен существенно участвовать своими деньгами в покупке квартиры. Эта политика находит отражение и в условиях наших программ. Мы поощряем клиентов с большим первоначальным взносом. Те заемщики, которые вносят в качестве первоначального взноса не менее 40 % собственных средств, могут рассчитывать на существенное снижение ставки. — В каких случаях людям предпочтительнее брать кредит на новостройку, а в каких — на вторичное жилье? — Здесь следует учитывать несколько моментов. Во-первых, пожелания клиентов в отношении приобретаемого жилья. Имеет смысл покупать жилье на первичном рынке тем, кто заинтересован в хорошей планировке квартиры, в больших площадях. В данном случае также появляется возможность выбрать соседей, потому что в зависимости от категории дома более-менее понятен социальный состав людей, которые будут здесь проживать. Свой выбор на «вторичке» останавливают те, кто привязан к какому-то конкретному району (например, из-за необходимости жить неподалеку от родителей), в котором может не быть новостроек. Немалую роль играет и тот факт, что во вторичное жилье можно въехать сразу же после его покупки (ведь в данном случае не нужно дожидаться окончания строительства, как это происходит в случае с «первичкой»). Таким образом, как минимум исчезает необходимость платить за арендное жилье, если вы его до этого снимали. Однако у многих заемщиков есть возможность подождать, пока достроится дом. В нашем банке имеется большая категория клиентов с достаточно неплохим уровнем доходов, которые могут позволить себе продолжать арендовать жилье вплоть до переезда в новую квартиру. Аккредитация строящегося объекта банком является дополнительной гарантией того, что строительные работы будут завершены. Банк тщательно проверяет объект, прежде чем аккредитовать его, чтобы убедиться в том, что застройщик финансово обеспечен, что у него все в порядке с документацией и т. д. У нас соотношение заемщиков, берущих кредит на покупку квартир на первичном и вторичном рынке, составляет 50×50. В Москве этот показатель несколько иной — примерно 35×65, в пользу новостроек. Отмечу, что «первичку» многие покупают в качестве инвестиций, рассчитывая на то, что стоимость приобретенного жилья существенно вырастет, и его будет можно выгодно перепродать. Это также является одним из аргументов в пользу покупки новостроек: на вторичном рынке стоимость квартир не растет таким темпами. У нас доля «инвестиционных» клиентов невелика — примерно 10 % от общего числа заемщиков. -Тот факт, что заемщики активно берут кредиты на покупку новостроек, как-то связан с тем, что ваш банк плотно сотрудничает с застройщиками? 
— Да, в том числе. Например, мы работаем с группой компаний ПИК. ПИК сотрудничает с 12 банками, наш банк находится на 3 месте по объемам выдачи ипотечных кредитов, после ВТБ и Сбербанка. Этому способствуют, во-первых, привлекательные условия, на которых мы взаимодействуем с нашими партнерами, а во-вторых, то, что мы смогли наладить неплохие человеческие отношения с данной компанией. Вообще личные отношения очень важны в бизнесе, на них очень многое построено.Еще один наш партнер — компания СУ-155, с ней у нас также происходит достаточно большой объем сделок. — Как в нескольких предложениях можно обозначить основные преимущества ипотеки от Инвестторгбанка? — Во-первых, это длинные сроки кредитования. Во-вторых, возможность привлечения в качестве созаемщиков людей, которые не являются родственниками заемщика. В-третьих, возможность учета всех видов доходов клиента. Также у нас достаточно рыночные условия по ставкам, и отсутствуют комиссии за выдачу кредита. — Что бы вы могли порекомендовать людям, которые уже взяли ипотеку? — Мы рекомендуем всем заемщикам держать на своем счете сумму, равную одному-двум ежемесячным платежам по кредиту. Это может помочь, если в будущем произойдут какие-либо непредвиденные обстоятельства. Также я бы посоветовала клиентам при возникновении у них проблем с выплатой кредита, сразу же обращаться в банк, а не уклоняться от общения с кредитором. Помните, что банк в течение жизни кредита не станет трогать клиента, если человек будет своевременно исполнять свои долговые обязательства. Я бы рекомендовала сначала заплатить банку, а потом планировать другие расходы. Тогда у нас все будет супер. — Светлана, хотелось бы отойти от сугубо финансовых вопросов и задать несколько личных. Почему вы решили работать именно в розничном бизнесе, и какому блоку уделяете здесь наибольшее внимание? — Если затрагивать тему «Женщина и бизнес», то здесь есть некоторые особенности, конечно. Поскольку мамы обычно уделяют большее внимание больным и слабым детям, то и в нашем случае ипотека — это очень сильный сегмент, поэтому этому блоку я уделяю меньше всего внимания, ведь я спокойна за этого большого ребенка. Сейчас мое внимание в сфере кредитования больше направлено на новые виды деятельности: секьюритизацию, построение агентской сети, новые кредитные продукты, модернизацию старой линейки. В банке весь розничный бизнес находится под моим кураторством, что позволяет максимально быстро и адекватно перестраивать бизнес-процессы, создавать новую методологию под актуальные запросы бизнеса. Есть и еще один нюанс. На западе в основном преобладают розничные сетевые банки. 80 % кредитования юридических лиц там осуществляется за счет частных инвестиций, и только 20 % — с помощью банков. В России пока всё наоборот. Нам еще долго расти до мировой матрицы финансовых вложений, но именно за розницей — будущее. Если посмотреть на динамику развития розничного бизнеса в последние годы, то увидим, что темпы развития розницы в несколько раз опережают темпы развития корпоративного бизнеса. Сейчас количество банковских продуктов на одного жителя России в Социальная функция банка состоит в том, чтобы предоставлять клиентам деньги под разумные проценты, повышать уровень финансовой грамотности людей, приучать их к более цивилизованным финансовым продуктам — вплоть до кредитных карт и ипотеки. — У вас много времени занимает работа, а как же все остальное, семья, например? — Мы шутим между собой, что лучший отдых — это смена занятий, и если ты устал заниматься ипотекой, то займись каким-то иным бизнесом. Семья давно привыкла к моему отсутствию дома. Дочь уже взрослая, она студентка, и мое присутствие в ее жизни происходит в основном на «удаленных каналах», как говорят банкиры. В любом случае — успешные родители, но отсутствующие, это, наверное, лучше, чем родители, присутствующие дома, но которые не могут помочь детям в развитии, жизни, чему-то научить их на личном примере. — Какое образование получает дочь? — Она выбрала достаточно широкую специальность — маркетинг. В прошлом году поработала в банке. Не факт, что остановится именно на этой сфере, но она точно поняла, что мама не зря получает свои деньги и не просто так отсутствует дома. Она увидела всю трудность, тяжесть и важность банковского бизнеса, поняла специфику работы с клиентами. Делая свой выбор в дальнейшем, она учтет этот опыт, он не пройдет для нее зря. — Вы бы хотели, чтобы она работала в банке? — Я хочу, чтобы она была счастлива, а какую сферу деятельности она выберет, не столь важно. Главное, чтобы она себя нашла. — Как вы отдыхаете от работы? — Мое хобби и единственная возможность отключиться от работы, — это отпуск. В это время я обязательно уезжаю, а возвращаясь, заранее выбираю страну, в которую поеду следующий раз. Мир очень большой, и хочется всё посмотреть, но есть места, в которые я неизменно возвращаюсь. Раз в год я обязательно езжу в Италию, это моя любимая страна, где все виды отдыха, все потребности соединяются в одну. Пока я еще не исследовала и не исчерпала эту страну, и, думаю, поеду туда еще не раз. — О чем мечтаете сейчас? — Я всегда мечтаю о том, что достижимо, о том, что можно реализовать. Главная мечта, вернее, цель — чтобы был баланс внутренних потребностей и возможностей. — Вы авантюрны? — Да, в какой-то мере. Но те авантюры, в которые я ввязывалась, всегда заканчивались успехом. Надеюсь, фортуна меня не покинет. Беседовали Даниил Слуцкий, Софья Ручко |