| 17 ноября 2011 года — II Конференция ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: форматы, цены, потребители «новых границ» Москвы |
|
В Москве состоялась II конференция «ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: форматы, цены, потребители», в которой приняли участие более 50 профессионалов рынка недвижимости. В числе участников директора по развитию, управляющие партнеры, генеральные и коммерческие директора, руководители департаментов загородной недвижимости из риэлторских агентств, девелоперских и инвестиционных компаний. В центре внимания участников — изменения рынка малоэтажного строительства за городом, обзор текущей ситуации и прогнозы дальнейшего развития, влияние на ситуацию феномена «Новая Москва», оценка размера инвестиций в загородное строительство, а также анализ покупательского спроса. Модератором первой секции «Москва и Подмосковье: тенденции рынка загородного строительства» выступила Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Открыл работу секции доклад Валерия Казейкина, Вице-президента НАМИКС, «Практические аспекты реализации Национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». В докладе рассматривались вопросы законодательного обеспечения развития малоэтажного строительства, актуальные вопросы государственно-частного партнерства при реализации Национальной программы, роль каждого участника государственно-частного партнерства в рамках действующего законодательства. В качестве успешного примера реализации частного и государственного партнерства г-н Казейкин приводит поселок «ЭкоДолье» в Оренбургской области. В поселке за счет бюджетного финансирования к участкам была проведена инженерная инфраструктура, что позволило снизить себестоимость дома с земельным участком. Из структуры себестоимости, таким образом, выведены инженерные сети, а цена реализации жилого объекта, по оценкам МинРегионРазвития для Оренбургской области, составит 26 800руб. за 1 кв. м. Обзор текущей ситуации и перспективы развития «Новой Москвы» и Подмосковья стали предметом доклада Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости Blackwood. По данным компании Blackwood с января по октябрь 2011 года в Подмосковье появилось 40 новых поселков, а основной продукт — участки без подряда. Лидирующими направлениями являются Новорижское, Калужское/Киевское, Ярославское, однако начинается освоение северного и восточного направлений, ранее непопулярных. По оценке г-на Сайфутдинова, цены значительно не меняются, незначительный рост наблюдается исключительно за счет стадии готовности проекта. В лидерах спроса либо готовые дома «под ключ» площадью Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, выделил основные тенденции на рынке загородной недвижимости. В частности, возвращение кризиса, появление «Новой Москвы», выборы в РФ, усиление конкуренции. В качестве основных факторов, влияющих на усиление конкуренции, г-н Мищенко выделяет высокий уровень предложения по объектам зарубежной недвижимости, появление частных продавцов — владельцев участков, стремящихся окупить инвестиции за счет продажи части земли, размер стоимости владения недвижимостью, в частности стоимость эксплуатации. В свою очередь, разочарование в девелопере и боязнь стоимости эксплуатации ведут к тому, что люди решают строить сами, стремятся самостоятельно контролировать процесс. Может осложнить ситуацию с конкуренцией на рынке и то, что значительная часть земель и жилых объектов в результате кризиса поступила в собственность банков, которые будут стремиться реализовать их в ближайшем будущем. Тенденции спроса и предложения на рынке загородной малоэтажной недвижимости в 2012 осветил в своем докладе Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY. По прогнозам агентства ожидается снижение в зависимости от региона РФ размера домовладения до минимизация инфраструктуры и строительство инфраструктурных объектов на несколько поселков, развитие кредитных программ, а также использование традиционных строительных материалов и технологий. «Для успеха реализации программы строительства малоэтажного жилья власть и институты развития должны отказаться от практики решения задач по конкретным проектам в „ручном режиме“ и принять единые для всех „правила игры“, существенно упрощающие выход девелоперов на стройплощадку», — отмечает г-н Крапин. В ходе работы второй секции «Инфраструктура и технологии: оптимальные практики элитных проектов», модератором которой выступил Тимур Сайфутдинов, был рассмотрен ряд проектов элитной загородной недвижимости, таких как: «Завидово», Agalarov Estate, «Целеево», «Довиль», «Курорт Пирогово», «Николино», «Ильинка». Каждый из поселков предлагает, помимо развитой современной инфраструктуры, престижного расположения и авторской архитектуры, уникальную среду проживания. Прогнозы, тенденции и анализ предпочтений стали темой третьей секции «Форматы малоэтажного жилья: от кризисных к проверенным решениям», модератором которой выступил Валерий Лукинов, руководитель отделения «Преображенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». С прогнозами относительно востребованности форматов жилья в В докладе Янины Куденко, начальника отдела маркетинга ООО «Абсолют Менеджмент», были рассмотрены предпочтения покупателей в сфере малоэтажного строительства на примере двух поселков «Марусин луг» и «Лесная слобода», находящихся в реализации у компании. По результатам анализа потребительских предпочтений, проводимого в «Абсолют Менеджмент», результат для покупателей участков и в эконом, и в бизнес-классе сводится к желанию выделиться и построить дом своей мечты. Для эконом-сегмента характерен выбор экономичных решений: каркасное строительство, автоклавный ячеистый бетон, несъемная опалубка. В сегменте бизнес и элит используются классические решения из кирпича, а также комбинированные технологии. В то же время деревянные конструкции приемлемы и в эконом-классе, и в бизнес сегменте. Александр Коваленко, коммерческий директор UNIPARX Development, обратил внимание слушателей на то, что не устраивает потребителя в малоэтажных проектах. В качестве трех основных проблем г-н Коваленко выделяет инфраструктуру поселка, качество строительства и облик соседей. Часто случается так, что инфраструктура поселка не соответствует потребностям покупателя, либо статус инфраструктуры не соответствует заявленному статусу поселка. Вместо желаемого свежего воздуха, простора, низкого уровня шума и близких по духу людей вокруг покупатель получает зачастую наличие промышленных объектов рядом с поселком, соседей из близлежащих деревень и споры из-за газонов. UNIPARX Development предлагает рецепт успешного поселка, где инфраструктура должна базироваться на пожеланиях покупателя, быть доступной, самоокупаемой, клинтоориентированной и развитой; качество строительства должно соответствовать ожиданиям от загородного дома, а соседи — формировать особый комфортный микроклимат. Инновации в развитии загородного строительства представил Максим Лещев, генеральный директор GEO Development. Формирование нового формата загородной недвижимости неотделимо от появления понятия «Новая Москва», как следствие появляется новый подход, и изменяется конъюнктура спроса. Будущая территория «Новой Москвы» составляет 160 000 га. В перспективах построить 60 млн. кв. м. жилья и 40 млн. кв.м производственно-деловых объектов. При этом объем инвестиций оценивается в пределах 10 триллионов рублей. В качестве инновации в формировании предложения продукта розничному покупателю г-н Лещев выделяет, прежде всего, концептуальный подход к разработке проекта — объединение жителей поселка на основе общих интересов или идей. При этом обязательным компонентом инфраструктуры будет объект, ключевой при реализации того или иного хобби: причал, марина, теннисный корт или гольф-поле. «На практике нестандартные маркетинговые ходы применимы только в том случае, если все традиционные качества поселка соблюдены, — уточняет г-н Лещев. — Необычный замысел действительно помогает увеличить стоимость и популярность проекта, а также стратегическую эффективность. Т. е. „обертка“ работает как дополнение к основному содержанию». Итогом конференции стал круглый стол на тему «ПРОДАЖА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: как стимулировать потребителя к покупке малоэтажного жилья?», в котором приняли участие Валерий Лукинов, Максим Лещев и Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». По мнению участников круглого стола, спрос движется в сторону дешевых участков, подешевели участки без подряда, в то же время отмечается рост на рынке малоэтажного жилья, который характеризуется как емкий и перспективный. На рынке участков без подряда развита ценовая конкуренция, в то время как в сегменте таунхаусов рынок неконкурентный, здесь конкурирует качество продуктов. «Обертка» хорошо работает и помогает продавать, удешевляет привлечение покупателя в проекты. Продавать идеологию как таковую сложно, но идеология хорошо привлекает внимание потенциального покупателя. Участнкии выделили такие ключевые факторы успеха при продаже жилой загородной недвижимости, как: цена квадратного метра, общая стоимость объекта, архитектура и удобство планировок, инженерная, социальная и транспортная инфраструктура, location, а также рекламная кампания, ее планирование, бюджет и реализация. |