| Первый взнос — он трудный самый? |
Если вам скажут, что ипотечный кредит — это просто, не верьте. Для его описания банки применяют великое множество параметров. И лишь незначительная их часть находит отражение в рекламных материалах. Еще какая-то часть полезной информации может быть получена клиентом при личном общении с кредитным менеджером банка. Но многое неизвестно и ему. Зачитает соискателю решение руководства банка «в кредите отказать», а почему отказано — догадывайтесь сами.
При выборе банка, в котором хотелось бы получить ипотечный кредит, большинство потенциальных заемщиков интересуется ответами только на два ключевых вопроса: «сколько» и «почем»? О злоключениях наших граждан, пытающихся выведать у банков истинную стоимость предлагаемых на рынке кредитов, сказано немало. Судя по всему, порядок здесь скоро наведут, и тогда к вопросу «почем?» можно будет вернуться. А на страницах данной статьи остановимся на вопросе «сколько?». Благо здесь нюансов и подводных камней ничуть не меньше. Что написано в рекламе...
Возьмем типовой набор информации об ипотечной программе практически любого банка, размещаемый им в рекламном буклете или на сайте. Что там сказано про сумму возможного кредита? Скорее всего, там будет обозначена «вилка»: минимальная и максимальная сумма ипотечного заимствования. При этом не исключено, что в отношении максимальной суммы будет региональное уточнение: в Москве, например, не более 20 млн руб., в остальных городах России — не больше 9 млн. руб. Тут все понятно. Выдавая большие кредиты физическим лицам, банки принимают на себя серьезные риски, и не все к этому готовы. Что же касается минимальной суммы, то здесь банки тоже можно понять. Выдача ипотечного кредита — весьма трудоемкая операция. И на мелких кредитах она себя не окупает. Наряду с указанием «вилки», в рекламном проспекте обязательно будет сказано, что сумма кредита не может превышать определенного процента от рыночной стоимости залога по этому кредиту — то есть от стоимости дома или квартиры. Например, 70 процентов. На банковском языке отношение кредита к стоимости залога называется коэффициентом «кредит/залог», а в международном финансовом лексиконе — LTV. Это очень важный норматив и для заемщика, и для кредитора. Поэтому мы к нему еще вернемся. А пока поговорим о других коэффициентах, применяемых банками при расчете максимальной суммы кредита для конкретного клиента. Тех, которые обычно не указываются в открытой информации банков. Доход — всему головаРечь идет о коэффициентах, которые увязывают сумму кредита с текущей (и будущей) платежеспособностью заемщика. Ведь средств для первого взноса у клиента может быть достаточно, а вот с доходами — проблема. Абсолютное большинство банков в России применяют так называемую аннуитетную схему возврата кредита. Она предусматривает внесение в банк каждый месяц одной и той же суммы, которая и называется аннуитетом. В нее включены — и проценты, и платежи на погашение, в изменяющейся со временем пропорции. Величина аннуитета для конкретного клиента зависит от комбинации трех основных кредитных параметров: сумма, ставка, срок. При увеличении первых двух аннуитет растет, а при удлинении срока — наоборот, снижается. Подбирая конкретную комбинацию этих трех параметров для конкретного соискателя кредита, банк исходит из того, что регулярная уплата зафиксированного в кредитном договоре аннуитета не должна стать чрезмерной нагрузкой для семейного бюджета заемщика. Для этого применяется коэффициент, который называется «платеж/доход». Он как раз и рассчитывается как отношение предполагаемого аннуитета по кредиту к совокупному доходу заемщика и созаемщиков. В разных банках по-разному смотрят на предельное значение этого коэффициента. Наиболее консервативное из известных мне значений — 0,3. То есть, по мнению такого осторожного банка, на погашение кредита и выплату процентов по нему должно направляться не более 30% семейного дохода, остальное — «на жизнь». Не укладываешься в этот норматив — бери кредит поменьше. Или иди в другой банк, где норматив помягче. Благо есть в России банк, где на обслуживание кредита готовы принимать до 75% доходов заемщика. Смело! Некоторые банки применяют более сложную конструкцию расчетов по этому нормативу: для небольших доходов — одно значение коэффициента «платеж/доход», а для более солидных — другое, повыше. Это вполне логично. Одно дело, когда «на жизнь» в семье остается 50% от десяти тысяч долларов, и совсем другое — те же 50, но от одной тысячи. Многие банки в дополнение к этому коэффициенту применяют еще один — «обязательства/доход». Он отличается от предыдущего лишь тем, что при расчете предельной платежной нагрузки учитываются не только платежи по запрашиваемому кредиту, но и другие платежи заемщика, имеющие регулярный характер: ранее взятые им кредиты, плата за учебу, содержание иждивенцев и т.д. По каждому из упомянутых выше коэффициентов и нормативов, включая LTV, получается разная сумма возможного кредита для клиента. Банк выбирает наименьшее значение. Оно и будет предложено клиенту, разумеется, если это значение не выбивается из «вилки», рассмотренной нами в самом начале. Вернемся к главному
Какой же из трех рассмотренных нами нормативов является сегодня наиболее узким местом для российской ипотеки? То есть по какому из них банки чаще всего «обрезают» запрашиваемые клиентами ипотечные кредиты, или вообще отказывают в их предоставлении? Сие науке неизвестно, поскольку, как уже было сказано, причина отказа — в большинстве случаев ужасная тайна даже для многих банковских сотрудников. Но при любом исходе мы можем быть уверены, что такой норматив, как LTV, «обрезает» очень сильно. На нем и остановимся. Устроен этот норматив по принципу сообщающихся сосудов. Устанавливая его, например, не выше 70%, банк тем самым предполагает, что сумма собственных средств, вкладываемых заемщиком в покупку дома или квартиры (т.е. так называемый первоначальный взнос по ипотеке), должна быть не менее 30%. А где взять эти 30%, скажем, семье из двух молодых специалистов, пусть даже с гарвардскими дипломами, высокой зарплатой и прекрасной перспективой? Хорошо если приобретаемое ими жилье — не первая покупка такого рода. Тогда средств, выручаемых от продажи предыдущей квартиры, обычно хватает на первый взнос для приобретения новой. Но у молодых специалистов это будет, скорее всего, именно первая покупка, и проблема такого взноса для них более чем актуальна. Что можно посоветовать? Первое — поискать банк, в котором допустимый коэффициент LTV выше Почему именно семьдесят? Тому есть причина. Абсолютное большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, не располагает подходящими для этого ресурсами — то есть «длинными» и относительно недорогими деньгами. Выдавая кредиты за счет имеющихся «коротких» денег, банки рассчитывают на рефинансирование этих кредитов в более или менее короткие сроки. Основным же способом рефинансирования ипотеки является выпуск и продажа на финансовом рынке так называемых ипотечных ценных бумаг. В первоначальной редакции российского закона об ипотечных ценных бумагах говорилось, что рефинансировать таким образом можно только те кредиты и займы, у которых LTV не превышает 70%. До кризиса это мало кого останавливало, поскольку российский закон практически не работал. А иностранцы, тоже еще не напуганные кризисом, охотно рефинансировали наши кредиты с гораздо большими значениями LTV. И банки активно этим пользовались, выдавая кредиты вплоть до 100% от стоимости залога. Кризис же внес свои коррективы. Полностью закрыв для нашей ипотеки «окошко на Запад», он заставил наиболее стойких ипотечных кредиторов ориентироваться исключительно на рефинансирование кредитов на российском рынке и по российскому закону. Благо он к тому времени стал не такой уж и пустышкой. В период кризиса, дабы поддержать умирающую ипотеку, государство через своих агентов — АИЖК и ВЭБ — стало закачивать на этот рынок немалые средства. Они-то и наполнили российские механизмы рефинансирования реальным смыслом и содержанием. А там — ограничение: LTV не выше Наши законодатели отреагировали на эту проблему вполне оперативно. В прошлом году разрешенное российским законом значение LTV для рефинансируемых ипотечных кредитов было поднято до 80%. Вместе с тем и кризис пошел на спад, вместе со страхами по поводу рисков. Так что в продуктовых линейках большинства ипотечных кредиторов вы теперь легко найдете кредиты с первоначальным взносом 20%, 15 и даже 10. Это, конечно, еще не докризисная «вольница», когда целый ряд банков (в том числе солидных) наперебой предлагали кредиты, вообще не предусматривавшие первоначального взноса, более того, включавшие в сумму кредита почти все единовременные затраты клиента (страховка, регистрация, риэлтор и т.д.). Но очень хочется верить, что мы в эту «вольницу» не вернемся. Неправильно это — выдавать кредит, по которому заемщик ничем не рискует. Отсюда — безответственность и безалаберность: «возьму-ка я взаймы, а там как сложится. Получится платить по кредиту — хорошо, а не получится — отдам ключи, и пусть банк разбирается». Именно так рассуждали многие заемщики в Америке, когда банки один за другим предлагали так называемые сабпрайм-кредиты. Одним из главных отклонений от принятых стандартов в этих кредитах как раз и был LTV, повышенный до 95, а то и до 100%. Чем это закончилось, мы знаем. Мировым финансовым кошмаром, начавшимся именно с американской нестандартной ипотеки. Считать никогда не вредно
Если же вернуться к нашим посткризисным реалиям, то можно с уверенностью сказать, что заемщику, который располагает хотя бы В порядке рекомендации таким благополучным заемщикам, я посоветовал бы обратить внимание на стоимость кредитов, у которых снижен первоначальный взнос. Дело в том, что у большинства банков проценты по ипотечным кредитам зависят как раз от доли первоначального взноса: чем он выше, тем меньше ставка, и наоборот. А ведь ставка определяется на весь срок кредита! И тут нелишне посчитать. Вполне может оказаться, что выгоднее будет где-то взять дополнительные средства на увеличение первого взноса (пусть даже взаймы), чем брать дорогостоящий кредит с повышенным LTV. Если доходы заемщика позволяют ему какое-то время обслуживать два кредита — основной, ипотечный, и краткосрочный, потребительский, взятый для увеличения первого взноса, — то получить такую комбинацию кредитов будет несложно, даже в одном банке. И я бы настоятельно советовал не пренебрегать таким вариантом. Либо искать банк, в котором стоимость ипотечных кредитов не так сильно зависит от LTV. Есть и такие. Не теряем оптимизмаА теперь о тех, у кого вовсе нет денег для первого взноса по ипотеке. Не исключено, что кому-то из них подойдет только что рассмотренный вариант, когда для первоначального взноса берется беззалоговый потребительский кредит наличными. Кому-то, но, увы, далеко не всем. Все зависит от того, насколько велик беззалоговый кредит. Одно дело, когда за счет этого кредита первоначальный взнос увеличивается на 5 или на 10%. И совсем другое — когда за счет такого кредита надо внести всю сумму этого взноса, то есть Возможен еще один вариант — с дополнительной страховкой. Некоторые банки предлагают сегодня кредиты с LTV до 90%, но при условии, что все, недополученное банком в случае вынужденной продажи залога с торгов, будет доплачено страховой компанией. Эта схема появилась на российском рынке ипотеки недавно — после создания государственной страховой компании при АИЖК. И стоит эта опция в принципе недорого — доли процента от кредита, если страховые взносы будет распределены на весь его срок. Однако проблема в том и состоит, что распределить пока не получается — законодательство не позволяет. Если же всю эту страховку оплачивать вперед (как и требуют сегодня), то, во-первых, получается уже дороговато — несколько процентов от суммы кредита, а, во-вторых, весь смысл операции испаряется. Экономишь, допустим, 5% первоначального взноса (увеличивая на эту же сумму сам кредит), и при этом платишь за страховку сразу 4%! Такая арифметика устраивает немногих, даже с учетом того, что потом эти вложения частично окупятся — за счет более низкой ставки по застрахованному кредиту. Остается надеяться, что страховые продукты такого рода, но с распределенной во времени уплатой страховых взносов, не заставят себя долго ждать. Присмотритесь на всякий случай и к социальным программам. Некоторые банки имеют предложения для отдельных категорий заемщиков (например, для молодых семей), с льготными условиями кредитования. В частности, с уменьшенным первоначальным взносом — до 5% и даже до нуля. Лично я крайне отрицательно отношусь к любым попыткам превратить нашу ипотеку из чисто рыночного инструмента в собес. Но конкретному заемщику такого рода программы могут помочь. Хотя в них обычно непросто попасть: в силу ограниченности выделяемых ресурсов и российской специфики распределения любого дефицита. Сначала накопи
Еще вариант — кредитно-накопительные программы. К величайшему моему сожалению, в нашей стране «классическая» немецкая ссудо-сберегательная система стройсберкасс не получила законодательной поддержки. Эта система родилась в Германии, но весьма широко и успешно применяется во многих странах мира, в том числе и постсоциалистических. Граждане, заинтересованные в получении жилищного кредита на льготных и заранее известных им условиях, сначала накапливают в той же стройсберкассе определенную сумму — обычно половину от того, что требуется для покупки недвижимости. Как и во всякой кассе взаимопомощи, эти накопления используются для кредитования тех участников системы, которые уже завершили накопительный этап. Разумеется, с возвратом. Тем самым обеспечивается замкнутость системы, независимость условий кредитования в ней от доступности денег на открытом финансовом рынке. Плюс активная поддержка данной системы со стороны государства, выплачивающего солидные субсидии ее участникам — до 30% от суммы накоплений! Обратите внимание, выплачивающего не из социальных резонов, а сугубо из экономических. Очень это выгодно для государства, когда целевые жилищные накопления граждан не прозябают у них под матрасами, а работают с первого дня в самом реальном секторе любой национальной экономики — строительном. При этом можно сказать, что в чистом виде стройсбережения почти нигде не применяются. Как правило, накопления и кредит в стройсберкассе обеспечивают лишь часть суммы, необходимой для покупки жилья. Остальное — обычный ипотечный кредит в банке. Получается комбинированное финансирование покупки. Вот вам и решение проблемы первоначального взноса по ипотеке, минимальное значение которого в той же Германии, между прочим, не 20 и даже не 30%, а все 40. И никому, заметьте, это не мешает. Увы, чужая наука нам не указ. Абсолютно неуклюжий и вследствие этого практически не работающий закон о жилищно-накопительных кооперативах, содержащий множество ограничений и запретов и ровным счетом никакой поддержки, — вот, собственно, и все, что мы имеем на этом перспективном направлении. Поэтому самое оптимальное, на мой взгляд, что можно посоветовать тем, кто не слишком торопится с улучшением жилищных условий и, главное, умеет считать: присмотритесь к немногочисленным, но все же встречающимся на нашем рынке суррогатным накопительно-кредитным схемам в продуктовых линейках некоторых банков. Конечно же, не воспроизводя всех льгот и гарантий немецких стройсберкасс, такие продукты, тем не менее, приоткрывают двери в ипотеку для тех, у кого пока нет накоплений, но есть стабильный доход. Можно еще и в кооперативы податься, но крайне осторожно, сторонясь пирамид. Как говорится, чем богаты... Владимир Лопатин, |